過去の日本経済を支えてきた企業は、残念なことに方向転換が容易にできず、また、金融政策によって苦しんでいる状況である。
冷静になってよく見てみると、過去において業界と言われて政府に保護されていたようなところが、軒並み構造不況に落ち込んで
いる。 従って簡単な話、今後は、あまり官に依存することなく、自由競争の中で業界などにとらわれず、顧客ニーズを追求した
サービスが提供できる企業だけが生き残れる企業といえる。

キーワードは、自由である。
従来の、人、物、金が、企業経営の必須アイテムであったが、今後、人は、優秀な人材以外はアウトソーシング、物は、
売れる物だけ、金は、金融機関にあまり依存しない資金調達、が重要だ。
併せて、今後、独自の情報入手手段とその情報を生かす企画力が、たいへん重要なアイテムとなる。
姑息な考え方をもつ経営者の企業は、大きくなればなるほど姑息な社員が増幅し、やがて破綻する。

正に経営者の経営手腕が問われる時代である。

今後の不動産管理業について　2001.3　発表

最近の不動産業は、中小企業において危機的状態に向かいつつある。

そもそも不動産の取引においては、大手企業が６５％以上の取引を行い、残りの３５％程度を１３万社強が凌ぎを
削りながらも細々と商いを行っているのが実態であるにも拘らず、今後、不動産の証券化が進めば、その取引はさらに
大手に移行するし、それどころか証券化すればするほど、仕事の多くを信託銀行に吸い上げられてしまうから、
さらに中小の不動産会社にチャンスはない。また、一度、証券化された不動産は、そもそも不動産取引ではなくなって
しまうのである。

さらに、地方銀行の多くは、本来の信用創造である地域企業等に対する融資を行わず、投資先を政令指定都市のＲＥＩＴ（real estate investment trust）に絞り、利ざやを稼いでいるのだから、雇用のみならず資本も首都圏に集中する
一途を辿るのは必然である。
したがって地方は枯れ続け、都心部に資本が集中し、外資系資本も日本の不動産に投資したり、疲弊した企業を
買収したりして利益を確保する現象が続いている。

当社、ＣＦネッツのグループは、現在、横浜市内に４店舗、東京都内では新たに表参道に出店し、２店舗で営業を行い、マンスリーマンションの月極倶楽部も東京と神奈川を中心に展開しており、その多くの業務は、地元の方に当社の
テリトリー内の不動産に投資して頂き、その管理運営をＣＦビルマネジメントと月極倶楽部で行うという、
至ってわかりやすいビジネスモデルである。

特に最近は、地元の横浜の活性化、特にみなとみらい地区から山下公園までの開発には着目し、開港１５０周年の
２００９年まで、我々、不動産会社として何ができるかなどを検討し、横浜企業に特化したベンチャーキャピタルと
いろいろと協議し、できることは、我々、地元企業で協力し合って行っていこうなどと、大それた夢も追っている
最中である。
その上で、いろいろ策は考え付くものの、古い法律の壁が不動産事業のチャンスを阻害する。
たとえば、親、兄弟などで不動産を共有持分で購入するのは、何の問題もないのに、投資物件を共有持分に分割して
売却しようとすると「出資法」という壁にぶつかる。
ＲＥＩＴなどでは、ＳＰＣ（Special Purpose Company）がその所有を担い、ノンリコースローンを活用して
信託受益権に転化して不動産の証券化を図るが、不動産の価値が減少すればデフォルトを起こし、証券が無価値
となってしまうリスクがある。
ＳＰＣについての倒産回避の手続きはいろいろとっているようであるが、不動産価値が借入金額を下回れば証券の
価値はなくなり、消費者は痛手を負う。
それに比して現物投資であれば、所有権が共有持分で所有権が確保され、現金で購入すればデフォルトもない。
さらには、リスクの高いＲＥＩＴの利回りは、たったの３％程度に比べて、現物投資で今だ６％以上が実現できる。
そういった意味では、かような法律が改正されれば、地方都市の活性化や中小不動産会社、不動産管理会社が大きく
利益を上げるチャンスが生まれてくる。
業界として不動産の証券界を推進するのもよいかもしれないが、一方で地域密着した不動産会社にもチャンスを残し、
事業が拡大するような新たな施策も必要である。
投資目的不動産を小口化して売却し、ちゃんとの共有持分で登記を行い、かつ運用益を分配する。つまり一人では
リスクもあり、また資金不足により購入できない物件を皆でお金を出し合って購入するという、至ってシンプルな普通の不動産取引が「出資法」などという異物の法律に縛られなければならないのかは本当に疑問である。
地元の不動産管理会社は、多くの地主や資産家をもっている。かれらの資金を地元の不動産に投資させ、さらに
地域貢献を促す。
その物件を地域の不動産管理会社が責任を持って管理運営を行う。強いては、優良な不動産が地域に多く供給されれば、その街の人気も高まり人口も増加し、活性化につながる善循環になってくる筈である。実は、それらが我々中小不動産
会社の生き残る道であり、大手との一線をひいて闘える場の創造なのである。
大手が中心となって推進している、それも一部の企業にしか利益のないＲＥＩＴなどに傾倒しすぎる不動産業界は
危機感をもっと持つべきである。
地域の不動産投資は、ワンルームマンションからアパート、区分所有マンション、商業施設など、あらゆるものが
投資対象として存在する。
また、小さいながらも多くの優秀な賃貸管理会社も存在するのであるから、アセット・マネジメント、プロパティ・
マネジメント業務が地域的に行える土壌があることを中小不動産会社、管理会社はもっと研究するべきである。