【中元崇】【不動産投資】【不動産セミナー】【不動産コンサルティング】【賃貸管理】

不動産投資に関するプロ集団。個別コンサルティングや不動産投資セミナー、不動産業界への研修セミナーも開催。全国賃貸住宅経営協会と全米不動産管理業協会の正会員。
国際ライセンスCertified Property Manager取得者が経営。株式会社シー・エフ・ネッツ 鎌倉本店〒247-0056 神奈川県鎌倉市大船2-19-35 CFネッツ鎌倉ビル TEL0467-50-0210 FAX0467-50-0679

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中元 崇 アセット・コンサルタント 中元 崇
T.Nakamoto
 

株式会社CFネッツ副社長
執行役員

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ta.nakamoto@relo.jp

ブログ:
「不動産運用設計と人生設計」
不動産コンサルタント中元崇


CCIM(認定商業不動産投資顧問)
CPM(公認不動産経営管理士)
RESAM(不動産総合戦略マスター)
CFP(ファイナンシャルプランナ−)
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
(資産設計提案業務)
公認不動産コンサルティングマスター
相続アドバイザー
(NPO法人相続アドバイザ−協議会)
マンション管理士
宅地建物取引士

なぜCFに入社したのか?

もともと不動産業界に興味があったのですが、業界に対するイメージがあまり良いものでもなく踏み込めずにいました。そんな折、知人から「面白い会社があるよ」と紹介を受けたのが今のCFネッツになります。早速ホームページを見てみると、真っ先に目に飛び込んできたのは倉橋社長の顔写真とセミナーの告知。倉橋社長の仕事に対する「考え方」である「成功への心の科学」を読んでいて「面白そうな会社だなぁ」と思うのに時間は掛かりませんでした。この会社ならきっと不動産コンサルタントとしてプライドを持って仕事に取り組めるようになるのではないかと思い、入社を決意しました。
気がついたら現在、古参の一人になっています。

目指すところは?

不動産コンサルタント会社の一員として高度な専門知識の修得に日々努め、付加価値の高い人間になっていきたいと思っております。その為には、社内外を問わず依頼された目の前の仕事で結果を出していくことが大切だと考えます。そして、決して地位が高いとは言えないこの不動産業界の中で、不動産コンサルタントとしての職能を高めて行きたいと思います。

誰のために自分は何が出来るか?

不動産投資をスタートさせる場合の、物件の選定からご購入まで、実際にオーナー業が軌道に乗るまでの道のりをサポートさせて頂く事ができます。具体的な数字をもとにした不動産投資分析から市場分析、そしてファイナンスの組み立てなどをお手伝いさせて頂き、不動産投資に置いてもっとも大切な「いりぐち」を間違われないようにさせて頂きます。また、既にオーナー業をスタートされている方にとりましては、出口戦略も踏まえた上での「資産の組み換え」「ポートフォリオ改善」などをご提案することも可能です。そして、不動産のオーナーにとっては入居者が決まらなければ収益が生まれないわけですが、賃貸仲介から賃貸管理、そしてマンスリー運営業務まで携わった経験をいかして、どう「運用」するかというところの御相談も承る事ができます。

CFネッツの好きなところ

結果さえ出せば基本的に自由なところ。
やりたい事やらせてもらえるところ。
事務所内が禁煙なところ。
仕事ができるなぁと尊敬できる人が複数いること。
良心に恥じない仕事ができ、仕事にプライドが持てること。
波乱万丈なところ。
スピード感。

 

生きていく上で「不動産」は生活から切っても切れないものです。だからこそ、「活用方法」で自分の人生が大きく変わることをご存知の方は少ないです。そのサポートに我々のような「不動産のプロ」がいたらいかがでしょうか。きっと、よりより豊かな生活を送って頂けるようになると思います。

【中元崇の共著】
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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【著書】
不動産投資と資産管理法人戦略

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【中元崇による個別相談のご案内】



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【経歴】

2004年、不動産コンサルタント会社「株式会社シーエフネッツ」に入社。入社当初より、横浜市内を中心に賃貸仲介業務及び賃貸管理業務に携わり、最終的には担当物件の平均空室率を3%以下に抑える事に成功するなど、空室対策のノウハウを積み重ねる。
その後、2006年から現在に至るまで、不動産投資理論を活用した資産形成のコンサルティング業務に携わり、不動産投資・保有資産の最適化・資産の組み換え・相続対策・土地有効活用など、個人から法人まで多岐に渡るクライアントのコンサルティングから実務まで一貫したサポートをさせて頂く。資産の形成から防衛まで、「クライアントの選択肢に最大限の付加価値をもたらす」ことを自己理念とし、不動産の専門家としての矜持を持ちながら不動産を通じた社会貢献を目指すべく、知識と技術の向上に励む日々が続く。
共著に「不動産投資プロの流儀(週刊住宅新聞社)」、「この一冊ですべてがわかる不動産投資新・プロの流儀」、発行小冊子に「ワンルーム投資戦術(CFネッツ)」、「不動産投資コンサルティングの現場から」(全2冊)があり、週刊住宅新聞において不動産投資に関する連載経験も持つ。また、自身も区分ワンルーム及びアパートを所有する不動産投資家でもあり大家でもあるため、実践を通して培ったノウハウを理論的に伝えるべく、不動産投資に関するセミナーも多数開催中である。理論だけではなく実務を知っている不動産の専門家として「成果物」を提供できるため、全国各地の幅広い層のクライアントから支持を受けている。

【取扱業務】
■不動産投資のコンサルティング
■土地の取得からアパート建築
■中古区分・1棟アパマンなど投資用不動産の投資分析
■投資用不動産の物件選定及び提案
■投資用不動産の個人保有または法人保有の比較検討分析
■購入不動産の物件調査
■出口戦略による資産組み換え試算及び提案
■不動産の購入・売却に関する仲介取引実務
■購入不動産のための資金調達アレンジ
■不動産の賃貸仲介及び賃貸管理実務
■相続税の試算
■相続対策用の投資用不動産取引実務
■資産管理法人の株価対策
■借地ならびに底地の整理
■セミナー・講演・執筆業務

【セミナー実績】
ファイナスと投資実例
成功するためのアパート投資戦術
資産形成への道
不動産投資プロの流儀出版記念講演
ワンルーム投資戦術出版記念講演
など、他多数

【DVD】
現場の仕入れ担当者が熱く語る!ワンルーム投資からの不動産投資

現場の仕入れ担当者が熱く語る!ワンルーム投資からの不動産投資

 

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現場の仕入れ担当者が熱く語る!ワンルーム投資からの不動産投資
 
 

「不動産投資ワンポイント」講座
(各回クリックでスタート)
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■ 販売事例
<川口一棟マンション>

所在地/川口市栄町
交 通/JR京浜東北線「川口」駅徒歩6分
土 地/283.14u
建 物/549.44u
構 造/RC造4階建て
築 年/平成元年5月築
年間収入/2,076万円(引き直し賃料)
表面利回/9.33%
総戸数/29戸
自己資金(EQ) : 3,700万円
融資額 (LB) : 2億円

潜在総収入(GPI) : 2,076万円

実行総収入(EGI) : 1,972万円

運営費(Opex) : 291万円

営業純利益(NOI) : 1,681万円

年間負債支払(ADS) : 1,000万円

手取金額(CF) : 681万円

純収益率(FCR) : 7.09%
自己資金配当率(CCR) : 18.27%
負債支払の安全率(DCR) : 1.67
 
■コンサルタントからのコメント
この案件は自分にとってのターニングポイントでした。ご購入頂いたお客様は会社経営者であり、バリバリの営業マンというビジネスのプロ。お客様の疑問点を一つ一つクリアにして行きながらも売主側及び銀行との諸条件の交渉は長期に渡り、無事に決済が終了するまでには半年弱の月日を要しました。それだけに特に思い入れの深い案件です。このお客様からは特に仕事人として色々と教わる点が多く、決して教科書では学べない、生きたお金持ちの哲学も教えて頂きました。身に染みるとはこの事かと痛感した時期でもありました。そしていまだに、私自身が育てて頂いていることを実感させられるお付き合いを続けさせて頂いております。乗降者数15万人を越える川口駅でめったいにでない状態の良い1棟ものを、この指標で取り扱わせて頂けたのは私にとっても自慢です。
 
<西川口一棟アパート>

所在地/埼玉県
交 通/JR京浜東北線「西川口」駅徒歩9分
土 地/221.23u
建 物/202.88u
構 造/木造2階建
築 年/昭和62年3月築
年間収入/756万円
表面利回/10.99%
総戸数/12戸
自己資金(EQ) : 1,300万円
融資額 (LB) : 6,230万円

潜在総収入(GPI) : 756万円

実行総収入(EGI) : 718万円

運営費(Opex) : 96万円

営業純利益(NOI) : 622万円

年間負債支払(ADS) : 415万円

手取金額(CF) : 207万円

純収益率(FCR) : 8.26%
自己資金配当率(CCR) : 15.9%
負債支払の安全率(DCR) : 1.5
 
■コンサルタントからのコメント
西川口駅徒歩9分とありますが、実は隣の川口駅にも徒歩で行ける距離。これは販売側の作戦ミスもあるかと思いますが、売り出し価格自体が割安でした。すぐに満額で買付を入れさせて頂き、他に重なった競合の買い付けに先行することができました。
 
<北千住一棟アパート>

所在地/足立区千住東
交 通/日比谷線・千代田線・TX「北千住」駅徒歩8分
土 地/100.01u
建 物/223.33u
構 造/木造3階建
築 年/平成20年11月築
年間収入/864万円
表面利回/9.09%
総戸数/12戸
自己資金(EQ) : 1,260万円
融資額 (LB) : 8,890万円

潜在総収入(GPI) : 864万円

実行総収入(EGI) : 821万円

運営費(Opex) : 124万円

営業純利益(NOI) : 697万円

年間負債支払(ADS) : 540万円

手取金額(CF) : 157万円

純収益率(FCR) : 6.9%
自己資金配当率(CCR) : 12.4%
負債支払の安全率(DCR) : 1.29
 
■コンサルタントからのコメント
ファイナンスはかなりの難易度でしたが、色々と銀行担当者と打ち合わせを重ね、無事に決済まで辿り着かせることができた案件です。最初は区分ワンルームのご購入からお付き合いが始まった本件のお客様に、何とかご希望されていた1棟ものをご購入頂く事が出来て不動産コンサルタント冥利に尽きる仕事でした。新築で、なおかつ北千住で、新築プレミアムでない引き直し賃料でのこの利回りを実現できたのは驚きです。それは時勢もありますが、素早いレスポンスでお客様にご対応頂けたことが勝因だと思います。
 
<南千住新築アパート>

所在地/東京都荒川区南千住5丁目
交 通/JR常磐線・日比谷線「南千住」駅徒歩3分
土 地/124u
建 物/232u
構 造/木造3階建
築 年/令和2年
年間収入/1020万円
表面利回/6.5%
総戸数/12戸
自己資金(EQ) : 2,400万円
融資額 (LB) : 14,000万円

潜在総収入(GPI) : 1020万円

実行総収入(EGI) : 969万円

運営費(Opex) : 170万円

営業純利益(NOI) : 799万円

年間負債支払(ADS) : 579万円

手取金額(CF) : 220万円

純収益率(FCR) : 5.18%
自己資金配当率(CCR) : 9.2%
負債支払の安全率(DCR) : 1.38
 
■コンサルタントからのコメント
既に所有されていた低稼働の中古アパートを売却して資産の組み替えにて取得して頂いた新築1棟アパート。
東海地方にお住まいで、当初はご年齢的・総借入金額的に首都圏の物件取得に対して融資のハードルが高かったものの、粘り強い金融機関との交渉により資産管理法人にて取得。
 
<要町中古アパート>

所在地/東京都豊島区千早1丁目
交 通/東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩5分
土 地/66u
建 物/74.9u
構 造/木造2階建
築 年/平成24年
年間収入/430.8万円
表面利回/7%
総戸数/6戸
自己資金(EQ) : 1,340万円
融資額 (LB) : 5,200万円

潜在総収入(GPI) : 430.8万円

実行総収入(EGI) : 409万円

運営費(Opex) : 70万円

営業純利益(NOI) : 339万円

年間負債支払(ADS) : 259万円

手取金額(CF) : 80万円

純収益率(FCR) : 5.2%
自己資金配当率(CCR) : 6%
負債支払の安全率(DCR) : 1.31
 
■コンサルタントからのコメント
融資のハードルは高かったものの、過去に取得して頂いていた中古1Rが2戸とも残債がなく、そちらを共同担保として融資を組み立てできたため取得が可能になった事例。
 
<成増新築アパート>

所在地/東京都板橋区成増3丁目
交 通/東武東上線「成増」駅徒歩9分
土 地/121u
建 物/174u
構 造/木造3階建
築 年/平成31年
年間収入/680.4万円
表面利回/7%
総戸数/9戸
自己資金(EQ) : 740万円
融資額 (LB) : 9,750万円

潜在総収入(GPI) : 680万円

実行総収入(EGI) : 646万円

運営費(Opex) : 105万円

営業純利益(NOI) : 541万円

年間負債支払(ADS) : 390万円

手取金額(CF) : 150万円

純収益率(FCR) : 5.15%
自己資金配当率(CCR) : 20%
負債支払の安全率(DCR) : 1.38
 
■コンサルタントからのコメント
中古アパート1棟・新築アパート1棟保有されている資産管理法人の追加投資3棟目。
 
<御嶽山新築アパート>

所在地/東京都大田区東嶺町
交 通/東急池上線「御嶽山」駅徒歩2分
土 地/108u
建 物/216u
構 造/木造3階建
築 年/平成31年
年間収入/1017万円
表面利回/6.78%
総戸数/12戸
自己資金(EQ) : 8,350万円
融資額 (LB) : 7,500万円

潜在総収入(GPI) : 1017万円

実行総収入(EGI) : 966万円

運営費(Opex) : 170万円

営業純利益(NOI) : 796万円

年間負債支払(ADS) : 254万円

手取金額(CF) : 542万円

純収益率(FCR) : 5%
自己資金配当率(CCR) : 6.5%
負債支払の安全率(DCR) : 3.13
 
■コンサルタントからのコメント
相続対策かつ資産形成として、土地はお父様名義で現金購入。建物は息子さん代表の法人名義にて取得。既に建物所有の資産管理法人では東京都内で4棟所有して頂いており、5棟目となった事例。
 
<新小岩新築アパート>

所在地/江戸川区松島4丁目
交 通/JR総武線「新小岩」駅徒歩5分
土 地/94u
建 物/174u
構 造/木造3階建
築 年/令和2年
年間収入/747万円
表面利回/6.6%
総戸数/9戸
自己資金(EQ) : 1,900万円
融資額 (LB) : 10,000万円

潜在総収入(GPI) : 747万円

実行総収入(EGI) : 709万円

運営費(Opex) : 129万円

営業純利益(NOI) : 580万円

年間負債支払(ADS) : 414万円

手取金額(CF) : 166万円

純収益率(FCR) : 4.9%
自己資金配当率(CCR) : 8.7%
負債支払の安全率(DCR) : 1.4
 
■コンサルタントからのコメント
東海地方の方に、東海エリアの地方銀行利用のうえ、資産管理法人にて取得して頂いた事例。今後も資産管理法人を活用して2棟目以降を取得予定。
 
<平井新築アパート>

所在地/東京都江戸川区平井
交 通/JR総武線「平井」駅徒歩9分
土 地/97.34u
建 物/171.63u
構 造/木造3階建
築 年/平成31年
年間収入/698万円
表面利回/6.8%
総戸数/9戸
自己資金(EQ) : 2,400万円
融資額 (LB) : 8,570万円

潜在総収入(GPI) : 698万円

実行総収入(EGI) : 663万円

運営費(Opex) : 125万円

営業純利益(NOI) : 538万円

年間負債支払(ADS) : 353万円

手取金額(CF) : 185万円

純収益率(FCR) : 4.9%
自己資金配当率(CCR) : 7.7%
負債支払の安全率(DCR) : 1.52
 
■コンサルタントからのコメント
所有されていた横浜市内の中古アパートを売却し、売却益を活用して新築アパートへ組み換え。これにより都内のアパート2棟所有となり、今後は都心の中古区分ワンルームを追加していく予定。
 
<十条新築アパート>

所在地/東京都北区上十条
交 通/埼京線「十条」駅徒歩4分
土 地/142u
建 物/240u
構 造/木造3階建
築 年/平成31年
年間収入/963万円
表面利回/7.2%
総戸数/12戸
自己資金(EQ) : 800万円
融資額 (LB) : 13,300万円

潜在総収入(GPI) : 963万円

実行総収入(EGI) : 914万円

運営費(Opex) : 152万円

営業純利益(NOI) : 808万円

年間負債支払(ADS) : 513万円

手取金額(CF) : 295万円

純収益率(FCR) : 5.7%
自己資金配当率(CCR) : 37%
負債支払の安全率(DCR) : 1.58
 
■コンサルタントからのコメント
相続されたビルを共同担保に東京都内の新築アパートを複数棟取得して頂く。共同担保の担保余力があるため、融資はフルローンを1%未満の金利で調達可能となった。
 
<大鳥居新築アパート>

所在地/東京都大田区本羽田
交 通/京浜急行羽田線「大鳥居」駅徒歩6分
土 地/93.61u
建 物/149.28u
構 造/木造3階建
築 年/平成31年
年間収入/745万円
表面利回/6.3%
総戸数/9戸
自己資金(EQ) : 1,600万円
融資額 (LB) : 11,000万円

潜在総収入(GPI) : 745万円

実行総収入(EGI) : 707万円

運営費(Opex) : 105万円

営業純利益(NOI) : 602万円

年間負債支払(ADS) : 494万円

手取金額(CF) : 108万円

純収益率(FCR) : 4.7%
自己資金配当率(CCR) : 6.8%
負債支払の安全率(DCR) : 1.22
 
■コンサルタントからのコメント
なるべくリスクの低いエリアでの投資を希望されていたことから、東京都内でもキャップレートが低くなりがちなエリアでの物件取得。東京都内の他のエリアより資本効率(CCR)は下がる傾向があるものの、IRRや稼働率の手堅さを優先された事例。
 
<押上新築アパート>

所在地/東京都江東区亀戸
交 通/都営浅草線・東京メトロ半蔵門線
    京成押上線
    東部スカイツリーライン「押上」駅徒歩9分
土 地/83u
建 物/150u
構 造/木造3階建
築 年/平成30年
年間収入/626万円
表面利回/6.5%
総戸数/9戸
自己資金(EQ) : 650万円
融資額 (LB) : 9,650万円

潜在総収入(GPI) : 626万円

実行総収入(EGI) : 595万円

運営費(Opex) : 90万円

営業純利益(NOI) : 505万円

年間負債支払(ADS) : 400万円

手取金額(CF) : 105万円

純収益率(FCR) : 4.9%
自己資金配当率(CCR) : 16%
負債支払の安全率(DCR) : 1.26
 
■コンサルタントからのコメント
複数棟取得して頂いた某テレビ局の方の1棟目。自宅を共同担保に入れられたことから、1%前後の低金利で資金調達が可能となった事例。
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