昨日は、不動産投資の安全性を測る代表的な指標「ＤＣＲ」について簡単に解説させて頂きました。これ以上深い解説については、ちまたにたくさんいらっしゃる大先生方にお任せするとしまして、私は現場最前線の不動産コンサルタントとして、実戦で即、役立つこれら指標の具体的な使い方についてお話して行きたいと思っています！
（・・・そろそろ我が家も自宅を買おうかな・・・？）
そう思い立って、銀行の住宅ローン相談窓口や、街中の不動産会社さんなどを訪ねて相談すると、たいがい予算に関してこのようなアドバイスを受けると思います。
「◯◯さんのご年収は700万円ですので、その35％にあたる245万円に収まる年間返済額、月に直せば20万円の支払い額に相当する借入までは可能ですよ！ ローン借入額で言えば、ざっと4,500万円位でしょうか！」
これは「最大値」の話ですから、これを基準に無理の無い毎月返済額に抑えて買う人もいますし、中にはこの最大値目一杯でローンを組む人もいると思います。
でも、次のようなアドバイスを受ける方はほとんどいないと思います。
「稼げる家賃の範囲内のローン支払いに抑えると良いと思います！」
具体的に説明すると以下のようになります！
例えば、気に入ったマンションを見つけたとします。思いつく限りの諸条件と照らし合わせても全て合格ラインです。非の打ちどころが無い好物件、銀行で聞いた借入上限額以下にも収まっています！ 普通ならこれで「買います！」という判断になります。それ自体は別に間違いでは無いのですが、ここで最後に「ＤＣＲ検証」をして頂きたいのです。具体的には以下のように！
検討対象物件（価格：4,500万円のマンション）
※そのマンションを人に貸したら毎月15万円で貸せると想定※
１．ＧＰＩ＝＋1,800,000円（15万円×12ヶ月）
↓
２．各種損＝ －90,000円（空室損5％・未回収損0％）
↓
３．ＥＧＩ＝＋1,710,000円
↓
４．ＯＰｘ＝ －450,000円（管理費、積立金、固定資産税など）
↓
５．ＮＯＩ＝＋1,260,000円（手取りの家賃収入）
↓
６．ローン＝－1,260,000円（借入3,720万円、金利1％、期間35年）
↓
７．ＢＣＦ＝ ＋0円（税引き前キャッシュフロー）
＜ＤＣＲ検証＞
・4,500万円の100%ローンだと年間152万円の支払い（５÷６＝ＤＣＲ0.82倍）
・3,720万円のローンに抑えると年間126万円の支払い（５÷６＝ＤＣＲ1.00倍）
つまりこの不動産を買う場合、あなたがローンをいくら借りれるか？とは関係無く、その不動産が持っている収益力と借入とのバランスで考えると、ＭＡＸ3,720万円のローンに抑えて買った方が良い！、という検証結果となります。
という事は、不足分を自己資金で補うか？さもなくば値下げ交渉するか？ という判断になります。ここで無理して4,500万円のフルローンを組むと、仮に将来住めなくなる事情が発生した場合、家賃収入ではローンを払い切れなくなり給料からの持ち出しになる可能性が高くなります。
自宅として買う一戸建てやマンションも不動産です。という事は、その不動産を人に貸せば家賃を稼ぐ事が出来ます。つまり、自宅購入というアクションも、実は知らず知らずに不動産投資をしている事と大きな違いは無いのですね！ であるならば、投資の安全性を検証した方が良いのです。
住宅ローンは最大35年組めますが、長い返済期間中には色々な事が起こり、購入した自宅に住めなくなる可能性もたくさん有ります。
・転勤、転職で遠方に行かねばならなくなった。
・親の介護で実家に戻らなければならくなった。
・子供の学校の関係で遠方に行かねばならなくなった。
将来、予想だにしなかったこのような事が仮に起こったとしても、その不動産が稼いでくれる手取り家賃以下のローン返済に抑えておけば、何が起こってもそんなに困ることは無いのです！
このように不動産投資の安全性を測る指標「ＤＣＲ」を自宅購入の際にも応用して頂くと、とても良いと思います。
明日は第3話をお届けします。お楽しみに！
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