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　■□　著／プロパティ・コンサルタント　　廣瀬　吉正　□■　
　　　
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磯子オフィス　廣瀬です。

先日、横浜地裁で

建物明渡し訴訟裁判の一回目の口頭弁論がありました。

私も、何度も裁判の傍聴をしたことはありますが

今回の裁判は、今まで見たことのない進め方でした。

その裁判とは、

当社で管理している、磯子の16世帯のマンションの住人で

家賃の支払いが何度も遅れたり、

何ヶ月も家賃を支払わないで、

幾度となく督促の内容証明を送って家賃を回収する

という、いわば不良入居者の裁判です。

その入居者も元はマンションのオーナーで、

バブルの時にマンションの建築費を掛け過ぎ、

バブル崩壊後当初見込んでいた家賃が入らなくなり

売却せざるをえなかったのでした。

そんな入居者も、

今までは遅れながらも何とか支払ってきていましたが、

去年の秋口ぐらいから督促の内容証明を出しても支払わず、

現地に張り紙をしても支払って来ませんでした。

相手は、もう60歳を過ぎた人で

背は年の割には高いほうですが、

痩せていてあまり元気がない人物だった為、

私は嫌な予感がして第三者を同行させ

玄関の鍵を開錠し部屋の中を確認しました。

そうしたら奥で人が横になっていて、

私は一瞬『またかよ』と思いましたが、

しかしその割には部屋の中に異臭がなかったので

疑問に思いました。

すると次の瞬間に動いたのでほっとして、

『中元さん』（仮名）と呼んだら起きてきたので、

家賃の件で話をしましたが、

そこで少し口論となり、

相手が開き直り『裁判でも何でもやってくれ』

と言うので『これはもう駄目だ』と思い

明渡し訴訟の裁判を提訴したのです。

裁判所に建物明渡し訴訟を提訴して、

約一ヶ月後に一回目の口頭弁論の日が決まります。

その日は、天気もよく晴れていて暖かな日でした。

いつものように横浜地裁に行き、

法廷がある6階のフロアーの控室に入ろうかと思いましたが、

被告（入居者）が来ているのが分かったので、

証人控室で時間が来るのを待つことにしました。

しばらくすると、

聞きなれた足音で当社代表倉橋が来るのが分かったので

反対側の控室に行く前に証人控室に呼び寄せ、

時間が来るまでそこで打合せを行なっていました。

そして時間になり入廷し

他の事件を傍聴席で聞きながら待っていました。

それが終わり、次に書記官が事件番号を読み上げたあと

「建物明け渡し事件、被告中元さん、原告倉橋さん」

と呼ばれたので、傍聴席から法廷内に入っていきました。

席に座ると、裁判官が

『被告中元さん、あなたは原告から家賃滞納したことにより、
建物明渡しを要求されていますが、この事実に相違はありませんか』

と確認すると被告は

『その事実に間違いありません。遅れていてすみません。

本日、遅れている家賃のうち３１万９千円を持ってきたので
このまま住まわせて貰いたい』

と言いました。

裁判官が原告に発言を求めてきたので、倉橋は

『今回が初めての滞納ではなく、何年もの間、
幾度も滞納され督促をしても支払われないので
これ以上は賃貸借契約を継続できない』

と話すと、今度は裁判官が被告に発言を求め被告は

『長年住んで来た場所であり、
今後は一切家賃を遅れずに、残りは３月末までに支払います』

と言うと裁判官が原告に

『被告も支払うと言っているし和解の意思はありますか？』

と言い、次に被告に分割の方法を確認しました。

そして、倉橋（原告）に『それでいいか』と尋ねられ

納得はいきませんでしたが『結構です』と答えました。

多分、倉橋はここで反対をしても

相手は裁判所に滞納分の家賃を持って来ていて

分割して支払うと言っているのだから、

ここで裁判を長引かせても得策ではないと判断したのだと思います。

これで次回和解期日が入るのかと思ったら、

裁判官が『この場で和解内容を確認の上、終結します』

と言ったので、

「えっそんな事出来るの！？」

と、原告席に座っていた倉橋と目を見合わせてしまいました。

通常、裁判官が双方に和解に意思を確認すると

次回和解ということで、再度期日が一ヵ月後に入り、

少なくとも弁論・判決に３回位取られるのが普通ですが、

今回は１回で終わってしまいました。

今まで何回も裁判の手続きをやって来ましたが

こんな経験をしたことがなかったので、

面を食らった裁判でした。


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□磯子オフィス　　　　　　　　　　　　０４５−７７１−１２０５

Q：まもなく6年半住んだ、
2DKのマンションを退去したいと考えています。

そこで規約を読み直したところ、

（負担の帰属及び修繕、通知義務）
1 入居期間中及び解約時の畳・襖の張替え費用。

2 本件建物を退去する時のルームクリーニング費用。

3 室内の汚損・破損したときの修繕、交換費用。

4 本件建物の扉鍵・電灯・電気スイッチ・水道のパッキンの
　交換及び室内の小修繕。

5 浴槽・風呂釜の修理。
　ただし年数による故障等についてはこの限りではない。

6 その他本件建物の使用上で生じた費用で、
　当然乙（借主）の負担と認められるもの。

この様なことが記載されていました。

いろいろ調べた結果、

1などは、借主が原状回復しなくても良いようなのですが、
規約に記載されているからには負担しなくてはいけないのでしょうか？

2、3は仕方ないと思います。

ただし、タバコのヤニなどによる壁紙の黄ばみも
3の汚損に入るのでしょうか？

見渡す限りでは、酷い破損はありません。

6の件もあまりにも曖昧で、
予想もしてないような事を指摘されるのではと恐くなってしまいました。

どのような場合に適用されるのでしょうか？

また、これら1〜6に関して、不当な規約はありますか？

大家さんが大変良い方なので、
なるべく争い事なく済ませたいと思います。

敷金に14万入れていますが、それで済むのであれば、
返金して頂きたいとも思っていません。

ただ、色々調べていると、
みなさん膨大な額を請求されているみたいなので、
とても14万じゃ収まらないみたいで不安です。

予想のつく程度で構いませんので、お返事よろしくお願い致します。


A：原状回復特約について、回答させていただきます。

建物賃貸借契約は、普通、契約書がなくても成立します。

つまり建物の引渡しを受けて、
家賃を払えば賃貸借契約が成立し、

民法の賃貸借と借地借家法の法律に遵守すれば
契約書など要らないわけです。

ただ、それですとお互いにわかりにくいので
契約書を取り交わし、その約束をお互いに守りましょう！
というのが賃貸借契約書なのです。

つまり建物賃貸借契約書に記載された内容は、

すべて特約条項、特約事項というものです。

従って、契約時に取り交わした契約書に記載されたものは、
一応、有効なものになります。

ところが、いくら契約書に書かれていたとしても、
公序良俗に反することや、
不当利得、特別法規の借地借家法に違反する特約は
無効ということになるのでややこしいのです。

これは不動産屋さんでも理解できない人が多くいますので、
一般の人には分かり辛いとおもいます。

そこで下記の内容ですが、
1、2については原状回復としての商慣習上、
認められている特約ですから有効です。

3は故意過失によるものですので、これも有効です。

4も消耗品類に関する特約ですから有効です。

ただ、5については建物の設備ですから
浴槽や風呂釜の故障の修理代を借主が負担するというのは問題だと思います。

これは請求されても支払わないことは可能だと思いますよ。

そして6ですが、
「当然乙の負担と認められるもの」という表現ですから

「当然」とは「あたりまえ」という解釈でしょうから、

変な請求を受けても「これって、あたりまえ？」
といって、納得できない費用は払う必要もありませんから、
あまり心配はいりませんよ。

まったく問題はありません。

内容を拝見させていただき、大家さんも良い人みたいですし、
あまり揉めることはないと思います。

ご心配には及びませんから安心して解約清算してください。


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-----●●　倉橋隆行の不動産投資講座　　第10号　　　　●●●●---------------

買い値は自分で決めろ　3

現在、収益還元法で不動産価格を割り出すのが一般的ですし、

私は売出し価格がどうであっても、
この方法で算出した値段で売主と売買交渉をしていくことにしています。

今回の場合(前号参照)、

売り手が近隣批准法で1億5000万円とか、
あるいは１億6000万円とかを提示してきても、
この1億1000万円をベース価格にして交渉していきます。

その際、当然ながら、
収益還元法の根拠をレポ―ティングして売主に示し、

「この収益還元法で出した値段でどうでしょうか」
と押していくのです。

少なくとも、これで買っておけば
妥当なキャップレート8％を確保し、
リスクを少なくすることができるわけです。

仮に、資金を潤沢にもっている人が、
この投資物件を1億6000万円で購入したならば、
その時のキャップレートは6.75％まで下がることになりますが、

「6.75％でいいんだ」という投資家もいますので、
それはそれでいいのです。

以前、東京・池袋の賃貸マンション1棟が
2億円で売りに出されたという情報が入り、
物件見学にいったことがありました。

その物件は、評判通り煉瓦造りの瀟洒な感じで、
私は、イニシャルコストをかけたらもっと物件価値がアップすると判断し、
大変気に入りました。

その場でさっそく投資分析して、
売出し価格に2000万円上乗せして、
2億2000万円で買付を出しました。

ところが、誰が見ても良い物件だけあって、
あとから私より4000万円上乗せして、
2億6000万円で買付を出した者が現れ、
結局、その物件を買うことができませんでした。

その買主は投資分析しないで購入したと思いますが、
私は自分で投資分析して、
収益還元法で計算して出した価格で買えなかったら、

いくら気に入った物件でも、
その物件とは縁がなかった素直に諦めることにしています。

ちなみに、今その物件は3億8000万円で売りに出されています。

とにかく、皆さんも、
チラシ等に載っている物件で良いですから、
試しに3つの価格を算出してみることです。

物件のある現場に行けなくても、
土地価格については、
国税庁のホームページに路線価（平米単価）が載っていますから
すぐわかります。

路線価に出ていなければ、倍率方式で出すことになりますが、

倍率方式でしか路線価を出せないような物件は
立地条件に難があり投資に向いていないので、
始めから外して良いでしょう。

ちなみに、土地の坪単価（平米単価×3.025）を見るには
路線価の他に、国土交通省が発表する
公示地価や都道府県の基準地地価などがありますが、

最近は一般の銀行もこの路線価で土地価格を査定しているようです。

私の会社も最近になって、
路線価から土地価格を出すことにしています。

また売買物件と賃貸物件の情報については、

CFネッツのホームページの地図上で検索（会員制）できます。

賃貸物件に関しては首都圏内8万件の賃貸情報（2週間に1回更新）
が載っています。

たとえば、1棟売りの賃貸マンションが売りに出されたら、
近隣の家賃相場を検索し、
そこから専有面積当たりの賃料を出し、

この物件を購入したら、
いくら位で貸せるかがすぐに計算できるわけです。

この基本データは過去4年間の価格推移を蓄積しているので、

投資したいエリアが決まっていれば、
そこだけを切り取れば時系列的に目的のマーケットの流れが
一目瞭然となってきます。

この当社の物件情報を載せたホームページでは、
現在、地下鉄沿線地域のデーターベースを構築中です。

いずれにせよ、不動産投資を「できる」ためには、
こうした物件調査を億劫がったり、
基本的な3つの計算が面倒だと感じるようならば、
あなたは不動産投資には向いていません。

もっと手っ取り早い、
株や金融証券などの売買取引に切り換えた方が良いでしょう。


　次号をお楽しみに・・・


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　・中級者向けセミナー
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