プロが教えるアッと驚く不動産投資
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ＣＦネッツ コンサルティング メールマガジン
◆□◆ セミナー情報 ＆ 新着物件情報 ◆□◆
2005年10月14日号（第84号）
http://www.cfnets.co.jp/
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セミナー事業部よりお知らせ
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こんにちは。CFネッツセミナー事業部の岡本です。
先週でもお伝えしましたが、プラチナ会員イベント第4弾が決定致しました！
今回は、先日蛍狩りで行きました、うかい鳥山の姉妹店
“うかい竹亭（高尾）”へ参ります。
この時期高尾山では、「高尾山もみじ祭り」が開催されており、
とても見事な紅葉が見られるそうです。
うかい竹亭の前に少し紅葉を楽しみにいこうと思います。
（ロープウェイにのって紅葉見物するので、歩くことはございません。）
うかい竹亭では、竹林の中にたたずむ数寄屋造りの部屋で
秋の味覚、松茸などの懐石料理を堪能いたします。
それから今回はなんと！
ネパールのミュージシャン“インドラ・グルン氏”をお呼びしております。
みなさんご存知ですか？
インドラ・グルン氏は、1965年ヒマラヤの麓で生まれ、
マチャブチャレ山の風の音やペワ湖のせせらぎに囲まれ、
幼少の頃から口笛を風の音に重ね合わせ、
いつしか手作りのバンスリ（竹笛）を奏でるようになっていたそうです。
13歳の時、ネパールNO.１の「Annapurna Band／アンナプルナバンド」に
バンスリ奏者として参加し、1988年初来日、八ヶ岳で行なわれた
「いのち祭り」に出演。翌年に単身来日し、チャリティライブを中心に
ＴＶ番組音楽、ＣＭ音楽等で活躍。
1998年長野オリンピックでボランティアとしてライブを披露する等、
独特の音楽活動を続けているそうです。
前回の蛍狩りもなかなかでしたが、今回も素敵な1日となりそうです。
ぜひ、ご参加ください。
★詳細⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/1106_syousai.html
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■不動産コンサルタント：猪俣淳セミナー■━━━━━━━━━━━
2005/10/30恵比寿にて開催
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アパートをいざ探そうという段になって、果たしていくらの物件が買えるのか？
自己資金はいくら必要なのか？どこの銀行がいいのか？
ローンに関する不安や疑問がわいてきませんか？
また、いくつもの金融機関にあたって精も根も尽き果てたという方も
いらっしゃるのではないでしょうか。
「銀行はどうやってアパートローンを出すのか。」
不動産投資を行なううえで誰もが突き当たる命題です。
不動産投資実践塾＜入門編＞＜リスク編＞に続き、
どうやって融資を引っ張り出すかという、気になる部分に
スポットをあててウラのウラまですべて公開します。
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■不動産コンサルタント：倉橋隆行セミナー■━━━━━━━━━━
2005/10/23恵比寿にて開催
▼賃貸トラブル１１０番〜賃料滞納、契約違反、何が何でも解決法
悪質な入居者に対抗するための手法も、法律手続きを
含むものですとなかなか難解に感じられるのか、対策が
後手にまわってしまっている現場も多く目にします。
本セミナーにおいては、賃貸住宅経営において特に発生頻度の多いトラブルを
中心として、豊富な実例と、それらに対する適切な対処方法を
「不動産コンサルタント倉橋隆行」が順を追って解説させて頂きます。
現場のプロとしての経験と共に講師自身も賃貸住宅経営を行う身という
こともあり、本物の「実務」を知って頂けると思います。
賃貸住宅を取り巻く各種法律もめまぐるしく変化し、情報化社会という情報の
渦の中で、「不動産のオーナー」として学ばなければならない事が山積している
今日では、情報の仕入先にも大事な判断が必要となります。
複雑に絡み合う権利関係を調整しながら現場のプロが処理してきたトラブルの
実例に触れることによって、今抱えているトラブルへの適切な処理方法や法的な
手続き方法、又は事前にトラブルを回避する予防策を学ぶことができる充実した
内容となっています。是非この機会にご参加下さい。
⇒お申込／詳細
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/1023tintora.html
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■不動産コンサルタント：倉橋隆行セミナー■━━━━━━━━━━
2005/11/3恵比寿にて開催
▼「不動産投資の基礎知識」
これからの時代は「自己責任」、なんて言葉が「無責任」に各種情報誌の紙面で
踊っています。破綻寸前の年金財政、雇用環境激変により将来に対する展望が
描けない中、そんな言葉で煽られ、様々な業界の宣伝広告にのり「間違った投資」
に走ってしまう方が少なくないようです。
また、「建築」ありきでマーケットを無視した土地活用のプランに
のってしまい、当初の目的すら霞んでしまうような収益物件が
建築されてしまっている、そんなもったいない土地もよく目にします。
かたや、現在既に収益物件をお持ちのオーナー様でいらしても、避けては
通れぬ相続問題に対して適切な「不動産投資」の手法を使った対策を
ご存じない方もいらっしゃいます。行動を起こす際に、最初の「入り口」を
間違えてしまうと取り返しの付かないことになりかねません。
ただ、逆に「入り口」の時点で適正な知識があればどうでしょう。
「失敗したくない」方はきっと「学び」の場を探されるのではないでしょうか。
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不動産投資において「目的」は各人それぞれだと思います。
「資産形成」「相続税対策」「老後対策」など、「目的」によって
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■□ 著／リース・アドバイザー 土方 美智子 □■
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【知らぬ間に高コレステロール！】
私事ですが、今年の5月に会社の健康診断でコレステロール値が
基準値を上回り、いつのまにとビックリした次第でした。
私は日頃から健康には気を配り、休日にはフィットネスクラブで、
エアロビックス、筋トレと日夜汗を流し、今話題のもろみ酢を愛飲したにも
かかわらず、高コレステロールと、ショックはかなり大きかったです。
お医者様によると、女性も年齢が増すと女性ホルモンが減少し、コレステロール値が
高くなるそうで、私もそんな年齢になったのかとWショックでした。
今後は高脂血症にならない為にも食べすぎ、飲みすぎ、
コレステロールの多い食品に注意するようにと言われました。
食事は油料理を控えて、肉より魚、植物繊維を取り、ビタミンE、C、
カロチン、アルコール、ジュース類を控え適度な運動を習慣づける事だそうです。
とくに玉子、イカはコレステロールが高い食品で、
これは私の大好物でプリン、シュークリーム、ケーキ、
イカのコチジャン付けと毎日のように食していたものです。
すかさずタコはどうなのですか？と聞きますと、
「タコはわからない」と先生の答え。
「要するに美味しいものはダメです。」と最後のトドメでした。
じゃあ、高脂血症を放っておくとどうなるのか？
動脈硬化の原因になり、これが進むと狭心症、心筋梗塞、脳梗塞、
大動脈瘤、眼底や腎臓の障害など、さまざまな合併症がおこりやすくなるそうです。
また原因は？
遺伝的な体質や肥満、食べ過ぎ、運動不足、長期の飲酒。
また糖尿病のコントロールが悪かったり、
腎臓病や甲状腺機能低下症も高脂血症につながることが・・・。
今の日本は世界一の長寿大国、私も普通に考えれば、平均寿命まで30年以上、
いつまでも健康でフィットネス、カラオケ、ボーリングと好き勝手に生きたいです。
皆様も健康には十二分に気付かって人生を楽しみましょう。
人生をエンジョイしたいM子。
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ウ┃ィ┃ク┃リ┃ー┃・┃マ┃ン┃ス┃リ┃ー┃マ┃ン┃シ┃ョ┃ン┃の┃
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■□賃貸トラブル相談室□■ 著：不動産コンサルタント 倉橋隆行
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Q：私は、築20年近く経つ賃貸一軒家に住んでおります。
昨年、大家さんから立ち退きを要請されました。
だいぶ揉めましたが、立退き料が払えないということと、
契約期間内だということで諦めてもらいました。
契約は今年の三月まででしたが、「申し出が無い限り自動更新」
という契約内容の通り、今も変わらず住んでおります。
最近気付いたのですが、家の外壁が剥がれて中の木が見えている箇所があり、
出窓の枠にあたる外壁も落っこちそうなのです。
雨の日には外壁に水が染み込んでいるのがわかるほどです。
今のうちに修繕しておいたほうが良いと思うのですが、お金がなくて
家を売却したかった大家さんが、修繕費用を払うと言うか心配です。
大家さん側に確固たる義務か何かないかと調べてみましたが、
素人にはわかりませんでした。
このような場合、強く要請することが出来るのでしょうか。
A：建物賃貸借契約においては、通常の状態で利用できることが前提です。
従って、上記のような修繕費用は家主が負担するべき費用です。
むしろ建物の重要な構造体に支障をきたすような故障が発生した場合、
借主は貸主に報告をする義務（管理責任）を負います。
従って、早急に修理の依頼を行なったほうが良いと思います。
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-----●● 倉橋隆行の不動産投資講座 第39号 ●●●●--------
【IRR】
IRRとは（internal rate of return）の略。
内部収益率のことで、不動産投資をした時から終期（一定の年度）までのすべての
収支を経過年数で割り出し、単年度の平均利回りを求める投資指標のことです。
たとえば、1億円の投資用マンションを購入し、
年間家賃収入は1000万円で、リターンは10％とします。
この購入年度の10％のリターンがその後も毎年続き、5年後に購入した時と
同じ価格の1億円で売却できたとすると、売り値と買い値は同じですから、
単年度平均利回り、すなわちIRRは購入年度とおなじで10％となります。
しかし、これが5年後に8000万円でしか
売却できなかった場合のIRRはどうなるでしょうか。
1億円から8000万円引いた、2000万円のキャピタルロス（売却損）を、
5年間の合計家賃収入5000万円から引かなければならないので、
実際の収益は5000万円−2000万円＝3000万円となります。
これを5年で割ると、平均年間収入は600万円に下がったことになります。
そして、この600万円を購入価格の1億円で割り出すと0.06、
すなわち当初の利回り10％と計算していた投資物件が、
5年後に売却したら6％に下がることになります。
逆に、この物件が5年後に1億2千万円で売れたらどうなるか。
平均年間収入は、（1億2000万円−1億円）＋5000万円／5年＝1400万円
となり、単年度利回りは14％までハネ上がることになります。
このように、期間を区切って単年度平均利回りを出すことで
投資計画の安全性を確認する指標がIRRです。
繰り返しますが、買い値だけではなく売り値が決まって
はじめて不動産投資の利回りが確定するのです。
よく、投資用の新築マンションが「利回り12％ですよ」とかで
売りに出されていますが、最低でも5年後に売却した時のことを
想定しないと、キャピタルロスがでて、とんでもない低い利回りに
落ちたり、時には赤字になることもめずらしくありません。
このことも、前に述べましたが、こうした不動産の投資リスクを
少なくするには投資物件はプランの段階では売却時のことを考えても、
実際は売らずに、できるだけ長く運用することです。
ところで、IRRを計算するとき、2年後1200万円、3年後800万円と
年度ごとに年間収入が変動すると想定した場合は、
普通の金融電卓では機能的に計算できません。
前にも述べましたが、関数計算を出きる金融電卓、
もしくはパソコンのエクセルを使いこなせなくては対応できません。
いずれにしても、IRRを気にするようになったならば、
あなたは不動産投資においてプロの領域にはいってきたといえます。
【BE％】
（break even rate）の略で、収益分岐率のこと。
年間総コスト（運営費）に年間元利返済額を加えたものを、
GPI（潜在的総収入）で割ったもので、この損益分岐点の
パーセンテージを求めることにより、投資の安全性を分析するものです。
【K％】
（loan constant）のこと。
ADS（年間元利返済額）をローン残高（loan balance）で割ったもので、
レバーレッジ効果を測定する際に用いる指標です。
さきほどと同じように、ネット利回り10％の1億円の物件を、
自己資金2000万円、残り8000万円を銀行から借入れた場合、
元利返済の支払が年間663万円。
このADS663万円を残りの残高8000万円で割ると0.0829になります。
この8.29％をK％の数値といいます。
それがネット利回り10％より低く、またCCR、FCRがK％より高ければ、
レバーレッジ効果がかかった投資ということになります。
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「結果」や「成果」「方向性」は、
すべて「判断」の積み重ねにある。
従って正しい「判断力」が必要だ。
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