プロが教えるアッと驚く不動産投資
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ＣＦネッツ コンサルティング メールマガジン
◆□◆ セミナー情報 ＆ 新着物件情報 ◆□◆
2005年9月23日号（第81号）
http://www.cfnets.co.jp/
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セミナー事業部よりお知らせ
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先日行なわれました、「アッと驚く不動産投資実践編」（金融電卓勉強会）の
PHOTOをアップしましたので、ご覧下さい。
PHOTO↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/past/impression/0918dentaku.html
ご参加頂きましたみなさま、お疲れ様でした。
まだまだ理解できていないという方いらっしゃいましたら、
セミナー事業部：岡本までメールにてご連絡ください。
seminar@cfnets.co.jp
複数の方よりご連絡頂きましたら、復習会を企画致します。
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■不動産コンサルタント：猪俣淳セミナー■■■━━━━━━━━
2005/9/25恵比寿にて開催
▼「不動産投資実践塾。リスク編」
〜不動産投資のリスクはこうやってマネジメントする〜
大地震がきたらどうするの？金利が急上昇したら赤字になるのでは？
買ってから値段が下がっちゃったら損するの？
人口が減るのにアパートを借りる人いるの？
・・・不動産投資を始めようとするとき、色々なリスクが思い浮かんで
どうしても一歩を踏み出すのが不安。
というのは正直な感想ではないでしょうか。
自他共に認める心配性の私が編み出したリスクコントロールの方法を
包み隠さず公開します。
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2005/10/30恵比寿にて開催
▼「不動産投資実践塾。資金調達編」
アパートをいざ探そうという段になって、果たしていくらの物件が買えるのか？
自己資金はいくら必要なのか？どこの銀行がいいのか？
ローンに関する不安や疑問がわいてきませんか？
また、いくつもの金融機関にあたって精も根も尽き果てたという方も
いらっしゃるのではないでしょうか。
「銀行はどうやってアパートローンを出すのか。」
不動産投資を行なううえで誰もが突き当たる命題です。
不動産投資実践塾＜入門編＞＜リスク編＞に続き、どうやって融資を
引っ張り出すかという、気になる部分にスポットをあててウラのウラまで
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★CDセミナー★
〜成功話だけを聞いて、その気になっていませんか？〜
不動産業務歴20年、11個の不動産関連資格を持つ男が、
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■不動産コンサルタント：倉橋隆行セミナー■■■━━━━━━━
2005/10/23恵比寿にて開催
▼賃貸トラブル１１０番〜賃料滞納、契約違反、何が何でも解決法
悪質な入居者に対抗するための手法も、法律手続きを含むものですと
なかなか難解に感じられるのか、対策が後手にまわってしまっている現場も
多く目にします。
本セミナーにおいては、賃貸住宅経営において特に発生頻度の多いトラブルを
中心として、豊富な実例と、それらに対する適切な対処方法を
「不動産コンサルタント倉橋隆行」が順を追って解説させて頂きます。
現場のプロとしての経験と共に講師自身も賃貸住宅経営を行う身ということも
あり、本物の「実務」を知って頂けると思います。
賃貸住宅を取り巻く各種法律もめまぐるしく変化し、情報化社会という情報の
渦の中で、「不動産のオーナー」として学ばなければならない事が山積している
今日では、情報の仕入先にも大事な判断が必要となります。
複雑に絡み合う権利関係を調整しながら現場のプロが処理してきたトラブルの
実例に触れることによって、今抱えているトラブルへの適切な処理方法や法的な
手続き方法、又は事前にトラブルを回避する予防策を学ぶことができる充実した
内容となっています。
是非この機会にご参加下さい。
⇒お申込／詳細
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/1023tintora.html
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2005/11/3恵比寿にて開催
▼「不動産投資の基礎知識」
これからの時代は「自己責任」、なんて言葉が「無責任」に各種情報誌の紙面で
踊っています。破綻寸前の年金財政、雇用環境激変により将来に対する展望が
描けない中、そんな言葉で煽られ、様々な業界の宣伝広告にのり「間違った投資」
に走ってしまう方が少なくないようです。
また、「建築」ありきでマーケットを無視した土地活用のプランにのってしまい、
当初の目的すら霞んでしまうような収益物件が建築されてしまっている、そんな
もったいない土地もよく目にします。
かたや、現在既に収益物件をお持ちのオーナー様でいらしても、避けては通れぬ
相続問題に対して適切な「不動産投資」の手法を使った対策をご存じない方も
いらっしゃいます。行動を起こす際に、最初の「入り口」を間違えてしまうと
取り返しの付かないことになりかねません。
ただ、逆に「入り口」の時点で適正な知識があればどうでしょう。
「失敗したくない」方はきっと「学び」の場を探されるのではないでしょうか。
CFネッツセミナー事業部には、皆様の不安を払拭してさしあげられるだけの
実力と実績がございます。今回の「不動産投資の基礎知識」を通して、色々な
「気づき」を得ることができるはずです。
不動産投資において「目的」は各人それぞれだと思います。
「資産形成」「相続税対策」「老後対策」など、「目的」によって達成のための
「戦略」は何通りもあります。
当日は、現場で培った莫大な経験をもとに不動産のプロとして全国を飛び回る
傍ら、自身も収益物件のオーナーである「不動産コンサルタント倉橋隆行」が、
テンポの良い語り口と鋭い視点で「不動産投資の基本理論」をお伝えします。
⇒お申込／詳細
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/1103toushikiso.html
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▼無料個別相談会
9月の相談会では、予約がいっぱいの為みなさまに大変ご迷惑を
お掛け致しました。
10月は、倉橋隆行・猪俣淳のスケジュールをたっぷり押さえましたので、
ご都合の会う日程を下記よりお選び下さい。
尚、予約が殺到することが予想されますのでお早めのご予約をお薦め致します。
≪相談日≫ ※お申込順とさせて頂きます。
1 10/1（土）AM10：00 【コンサルタント】猪俣淳
2 10/1（土）PM1：00 【コンサルタント】猪俣淳
3 10/1（土）PM3：00 【コンサルタント】猪俣淳
4 10/2（日）AM10:00 【コンサルタント】倉橋隆行or猪俣淳
5 10/2（日）PM1:00 【コンサルタント】倉橋隆行or猪俣淳
6 10/2（日）PM3:00 【コンサルタント】倉橋隆行or猪俣淳
7 10/2（日）PM5:00 【コンサルタント】猪俣淳
8 10/15（土）AM10:00 【コンサルタント】倉橋隆行or猪俣淳
9 10/15（土）PM1:00 【コンサルタント】倉橋隆行or猪俣淳
10 10/15（土）PM3:00 【コンサルタント】倉橋隆行or猪俣淳
11 10/15（土）PM5:00 【コンサルタント】倉橋隆行
12 10/16（日）AM10:00 【コンサルタント】猪俣淳
13 10/16（日）PM1:00 【コンサルタント】猪俣淳
14 10/16（日）PM3:00 【コンサルタント】猪俣淳
▼お問合せ・お申込↓
CFネッツセミナー事業部 岡本まで seminar@cfnets.co.jp
▼会場はCFネッツ南青山オフィスor横浜本部にて
⇒ http://www.cfnets.co.jp/branch/m_aoyama/index.html
⇒ http://www.cfnets.co.jp/branch/honbu/index.html
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※不動産投資倶楽部プラチナ会員のお客様は、全セミナー受講料20％割引です。
お申し込みの際、必ず会員番号をお伝えください。
【不動産投資倶楽部プラチナ会員】
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各セミナー終了後に、懇親会を開催しております。
受講者同士での情報交換はもちろん、講師の倉橋隆行・猪俣淳や
CFネッツコンサルタントが同席しますので、普段聞けないような裏話
などいろんな情報が得られます。
セミナーよりも為になるのでは？！ぜひ、こちらもご参加下さい。
※会費：3,000円（コース料理+飲み放題）
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詳細はこちら↓（一部サンプル動画見れます！）
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【続・B級グルメツアー】
昼食の後もう少し仲見世をぶらついて、せっかくだからと、合羽橋の道具街に
足を延ばしてみた。仲見世でお決まりのおみやげを買うよりも、以前に何かで
見た、「サンプル」のキーホルダーや携帯ストラップが売っているらしく、その
専門店を探しに行ってみようという事になった。
「サンプル」専門店をみつけて中に入ると、そこにはもう色とりどりの料理が、
所狭しと並んでいて、どれも妙にリアルでおいしそうにみえた。息子達は
キーホルダーと携帯ストラップのコーナーに釘づけで、自分達のお気に入りを
探している。その間僕は、ショーケースの中の料理をまじまじと見比べていた。
３０分位思案した後、二人共、お寿司の携帯ストラップを購入してお店を出た。
価格をみて以外に高いのにはびっくりした。これ１個買うなら、本物を４つ位は
食べられるなと思うのは、くいしんぼうの性だろうか？
何だかんだ言いながら時間をみると、もう３時を過ぎようとしていた。
もうそろそろ帰らないと！と思い、車に乗り込んではみたが、ここで素直に
帰らないのが我が家の悪い癖である。
帰るついでに、もう一度来た道を戻って、月島にでもよって行こうという事になり、
遅いおやつ代わりに、もんじゃ焼きを食べて帰る事にした。
こいつらの腹はどうなってるんだ？ でも、それに付いて行っている自分も怖い。
月島に着くと、さっそく西仲通りの商店街を散策。通りの両側に並ぶお店を覘き
ながら、良さそうな店を選ぶ。何十件とあるお店の中、一番賑わっていたお店に
決めて中に入ると、ちょうど４人席が一つ空いていた。
「おかめ」というこの店は、ちょうど通りの真ん中辺り。交番の斜め向かいにある。
メニューをみてびっくり！ もんじゃ焼きだけで６０種類以上の品書きがあった。
迷う事５分、息子達が選んだのは、たこもんじゃと豚もんじゃの２種類だった。
以前（１年前）月島に来た時には、お店の人に手解きを受けながら、僕が焼いた
のだが、今日は二男（小６）が仕切ると言うので、奉行を任せてみる事にした。
そういえば、以前に来た時、一番熱心に説明を聞いていたのは、二男だった。
先ず１枚目は、二男が選んだ豚もんじゃに挑戦する事になった。最初は手つきが
覚束ない様子であったが、徐々に慣れてきたのか、手の動きがスムーズに
なってきた。何も口を出さずに、やれる所までと思っていたが意外や意外、
段取りは完璧だった。
我が家の場合、食べる事に関しては、天才的な能力を発揮するのだ。
焼き上がった豚もんじゃを３人でつつきだすと、あっと言う間にたいらげてしまった。
次のたこもんじゃの方は、長男もやってみたいというので、これも任せてみた。
こっちは、弟の助言を受けながらも、ほぼ完璧に焼き上げたのである。
もうここまで来ると、おやつの域は既に通り越していた。
誰かが、「もう１枚！」と言い出す前に、僕は直に伝票を店員さんに差し出し
「ご馳走様」と一言、先手を打っておいた。
「やっと終わった！」（心の中で叫ぶ！）
今日のツアーをなごり惜しむ様に車に乗り込む息子達を横目に、もう既に空っぽに
なった財布の中身を、もう一度確認しつつ、ため息しかでない僕である。
車は月島を後にして、朝来た道を銀座方面に戻り、首都高速へと向った。
後ろの席ではもう既に、今日の晩御飯のおかずが何かという話題になっている。
何れこいつらには、身上を食い潰されるに違いないという不安を胸に、帰宅の途に
ついたのであった。
“完”
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☆9月23日の新着情報☆〜
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■□賃貸トラブル相談室□■ 著：不動産コンサルタント 倉橋隆行
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Q：入居して１年５ヶ月たったのですが、下の階の方に水漏れがあったとかで、
修理費の請求を受けています。
通常であればやむをえないとも思えるのですが、マンションはすでに築３０年を
経過しており、修理に来た業者の方も、配管が鉄製で、本来ならもう取り替え
なければならないと何度もおっしゃっていました。
また、入居以来、水の流れは一貫して悪く、お風呂の水も少しずつ流すという
ことを繰り返して来ており、私自身、排水時にはごみ受けをおくなど気を遣って
きていました。
じつは、入居して一ヶ月ほどで上の階から水漏れがありましたが、その際にも
管理人の方には水の流れが悪いことを伝えており、管理人さんは「古い建物だから」
とおっしゃっただけでした。
このような経過があり、今回の水漏れトラブルの責任を全面的にこちらが
負わされることには疑問を覚えております。やはり全面的に借主である私が
負うべきものなのでしょうか。
払うのであれば、納得して支払いたいので、どうぞ教えてください。
A：あなたの過失はどこにあるのですか？過失がなければ、家主側が
住宅総合火災保険に入っていれば、保険で処理できると思います。
また、賃貸で借りた際、借家人賠償責任特約付の家財保険は入りませんでしたか？
仮に加入していれば、この場合、過失があっても保険金で賄えると思います。
※当社の賃貸借契約では、貸主、借主に火災保険加入を義務付けており、
このような事故の場合、すべて火災保険で処理してしまうので、一切、どちらも
負担が掛からないようになっています。
※笑い話を一つ、思い出しました！
借主が外出中にベランダに設置した自動洗濯機の蛇口がはずれ、その部屋の隣と
階下の部屋４室が水浸しになってしまった事件を仲裁したことがあります。
貸主は「借主の不注意だから全額弁償しろ！」などとわがままなことを言って譲りません。
借主の両親はどうしてよいかわからず、私のところに相談にきました。
そこで「これは全額保険で処理できますから安心してください！」といって、貸主の
火災保険で処理しようとした所、「俺の保険は使わせない！」などと譲ろうとせず、
こちらは本件建物から退去して争うことにしました。その後、何度かその貸主と交渉
した所「俺の火災保険を使われたら、保険料が上がるじゃないか！」とカンカンに
なって言うのでした。
そこで私が「火災保険って、自動車保険と違うんですよ。何度使っても保険料は
上がりません。」というと、一転、「なんだ、そうだったのか。」といって、解決に至りました。
世の中には、道理がわからず怒る人もいますから、注意しましょう！
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-----●● 倉橋隆行の不動産投資講座 第36号 ●●●●--------
【ＬＴＶで安全性を確保】
ＬＴＶは（loan to value ratio）の略。
これは金融機関からの借入金の合計額を不動産価値（現在の価格）で割り出した数値です。
１億円の賃貸マンションを8000万円の銀行ローンを組んで購入したならば、
8000万円／1億円となり、数値は0.8となり、借入率80％、これがＬＴＢの数値です。
この数値は元金と金利によって変わってきます。また、これはレバーレッジ効果を
考えずに安全性だけをみるならば、当然ながら、この数値はＤＣＲと反対に
低い方が良いわけです。
金融機関の貸し出しの掛け目について話しておきます。投資家が１億円の価値が
ある物件を購入し、銀行から掛け目一杯の8000万円（8掛け）のローンを金利2％、
20年返済で組んだとします。とすると、だいたい、元利返済額は月40万円、年間480万円。
この返済条件で５年経つと、残りの元金返済分は約6300万円になります。仮に、
その時に、バブル期のように、投資した物件価値が値上りして1億5000万円に
なったならばどうなるか。銀行の貸し出し率は、6300万円／1億5000万円で42％と、
8掛け（80％）より、ずっと低くなります。
そうなると、担保に余裕ができたことで、銀行は「もう１戸投資物件を買ってみたら」
と、追い貸しに動くわけです。逆に、投資物件が1億円から6000万円に値下がりして
しまった場合は、6300万円／6000万円＝1.08となり、物件価値が残りの元金返済額
より低くなったため、借り入れた銀行から追加担保を要求されるか、もしくは
「この物件は売ってください」と迫られることになるのです。
元金返済額（ＡＤＳ）の増減は、金利の上下にも左右されます。私は、現在のような
超低金利時代はいつまでも続きするとは思っていません。数年後には常識的な
4.5％ぐらいにもどると予測しています。ですから、これから不動産投資をしようと
する人が投資プランを立てるにしても、銀行ローンの金利は4.5％にして、収益を
ひかえめに見積もって計算していたほうが良いと思います。
ともあれ、返済額を逆算すれば、返済期間がでるわけですが、若い人が銀行
ローンを活用して不動産投資を行なう場合には、返済期間はできるだけ長くした
方が良いでしょう。それだけリスクが少なくて安全ですし、若さはそういう特典も
あると思ってください。
また、上記の投資物件を、相場積算法（取得原価法）で算出したかどうかは別に
して、銀行がこの賃貸マンションの不動産価値を1億円であると査定した場合、
そして、貸し出し掛け目が8割ならば、計画通り、ローンの全額を借入れることが
できます。仮に、貸し手の金融機関の物件評価が１億円より低ければ、他に担保
がないと購入できなくなり、当初の投資計画を見なおさなければなりません。
いずれにしても、どれくらいの額のローンを組めるかということは物件の担保力に
依存します。ということは、投資物件の実質的な価値は高ければ高いほど
借りられる金額も多くなるわけです。そのため、不動産価値の見極めは投資家に
とっては大事なことです。
少し話しがそれますが、借り手のデフォルト（債務不能）で、金融機関がその
担保物件を競売にかける場合、１億円と評価した担保物件をそのままの額で
落せることはほとんどありません。こうした担保掛け目主義の落とし穴に、
おくればせながら銀行も気がつきはじめたようです。
今後、金融機関が不動産価格を算出する方法としては、われわれのように
キャシュフローを重視した収益還元法に移行していくと考えられます。
余談ですが、銀行が未だに担保掛け目に執着していることが、不良債権の処理が
進まない大きな理由として考えられますが、われわれのように、価値ある
不動産物件をできるだけ安く仕入れようとするものにとっては、金融機関が
掛け目主義に執着してくれていた方がビジネス的には有利なのです。
＜CFネッツ不動産投資セミナーのご案内＞
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初めから「何もやらない」のと一緒である。
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当社は、ちょっとかわった不動産コンサルタント会社ですが、
普通の不動産会社では得られない充実感を仕事の中で体感できると思います。
不動産の仕事は、クライアントの人生設計のお手伝いです。
相手に喜ばれて仕事をし、自らも喜べる仕事。
奥の深い、将来、自立した人生を送りたいと考える方は、ぜひ、ご応募ください。
将来、不動産コンサルタントを目指す方もぜひ！
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【不労所得への招待状〜プロに学ぶアッと驚く不動産投資】
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