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プロが教えるアッと驚く不動産投資 （旧：不動産のことが分かるメールマガジン） |
| ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ＣＦネッツ コンサルティング メールマガジン ◆□◆ セミナー情報 ＆ 新着物件情報 ◆□◆ 2004年11月26日号（第41号） http://www.cfnets.co.jp/ ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● --☆-☆-セミナー事業部よりご案内☆-☆-☆----------------------------------------------------- ┏ ★ ホームページ開設しました！ ★ ━━━━━━━━━━━━ ┃ ⇒ http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★☆各種セミナー情報☆★ ご好評につき、来年都内での開催です！ ■あなたの人生を変える！「不動産とお金の話」 平成17年1月23日（日） 13：30〜16：30 詳細はこちら！↓↓ http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/0123okane.htm ◆来年度のセミナースケジュールは後日お知らせ致します。 ビデオで不動産投資を勉強してみませんか？ 約3時間の講義をそのまま収録しました ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ≪復習としてもご利用頂けます！≫ 『アッと驚く不動産投資』 講演ビデオ販売中！ 初級 6,000円 中級 6,000円 上級 8,000円 3点まとめてご注文⇒18,000円 ご注文・お問合せ： seminer@cfnets.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆◇各セミナーの詳しい資料のご請求はセミナー事業部までどうぞ◇◆ メール又はお電話でお問合わせ下さい ＣＦネッツセミナー事業部 担当：嶋崎 Mail seminer@cfnets.co.jp Tel 045-778-7726 ◆◆◆◆◆◇◆ご質問等もこちらまで◆◇◆◆◆◆◆◆ ■■無料個別相談会開催■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 当日講師倉橋隆行との個別相談会を開催！ 人数に限りがございますのでお早めにお申込み下さい！ ご予約・お問合せはＣＦセミナー事業部まで □■■情報交流の場としてご活用頂けます！■■□□□□□□□□□□□□□ 『懇親会』へもご参加下さい！！ 毎回セミナー終了後に開催しております『懇親会』、 講師、当社スタッフを交え、大変好評頂いております！ セミナーと合わせてぜひご参加下さい。 □□■■講演ビデオ好評販売中！■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□ セミナー風景をそのまま収録した講演ビデオを販売中！ 当日ご参加頂けなかった方はもちろん復習としても活用頂けます！ 詳細はこちら⇒ http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/video/video.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■□ 著／プロパティ・アシスタント 剱持敦 □■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「一期一会」 現在、私は投資の仕事をしています。 投資だけではなく、法人賃貸、一般売買の仕事もしているので、 大変、骨が折れます。 しかし、大好きな仕事なので、あまり苦痛ではありません。 社長の倉橋は、「趣味を仕事にするのではなく、仕事を趣味にした方が、 効率が良い！」などと断言してはばからない（徹底した合理主義者、 いや、仕事人間といった方が良いのでしょうか）ので、最近は私もそう かなと思うようになってきました。 考えてみれば、これまで特にこれといった趣味を持ってきたわけではないし、 それが一番楽な道なのかとも思います。 確かに、進めていた話が決まった、お客様にぴったり合う内容の物件の 営業時間 AM9:00〜PM9:00
土曜・日曜・祝日も営業！(定休日・水曜日) |
-----●● あなたの人生を変える！ ＜不動産とお金の話＞ ●●●●--------------- 不動産コンサルタント 倉橋隆行 第3章 プロが教える住宅投資戦略！ 4.地域にこだわり過ぎるな！ 住宅購入で失敗する人は、「この場所でなければダメ」と、エリアにこだ わりすぎる傾向がある。 自宅の場合、子供の学区などが代表例として挙げられるが、学区が変わる ことはマイナスときめつけるのではなく、プラスになることも多いことを 知るべきである。 「住めば都」で長年住みついた土地を離れるのには勇気が伴うが、アメリ カでは、エリアインデックスなるものを毎年発表している。 これは、その地域に住む世帯の職業や年収など生活レベルを公開するもので、 日本でもこうした情報が浸透していくのではないだろうか。 東京圏で言えば、田園調布や成城学園などが一般に高級住宅地として知られ ているが、暗黙の地域格差はどこでもみられる。要するに、生活（レベル） 環境も価値として認められる時代になってきたということだ。 自分が住むために家を買うにしても、はじめから投資用として住宅を買うに しても、その物件が所在するエリアはひとつの価値であり、またその価値は 諸条件によって変動していくものである。 常に、上昇志向で住宅を求めていけば、エリアに拘りつづける事はない筈だ。 5.内装等、見た目で判断せず、改装も視野に 投資対象として、マンションを探すにしても、自らの住居を探すにしても、 「立地も、環境も気に入ったが、内装がひどすぎるから」と、見た目であっ さり購入を見送ってしまうケースが意外と多い。 確かに、築年数が古くて外面も悪く、中に入ればカビ臭さ等を感じる部屋には、 直感的に住みたくないと思うのがふつうだろう。 「直感的に、自分が住みたいと思う物件を買うべき」 とした考えとは反するようだが、このケースはお買い得条件である 「立地と環境」は合格ラインを超えているような場合、内装などは改装次第で 大きく変わることを頭に入れておくべきである。 購入を見送る前に、借り手はどんな層になるかなど、「立地と環境」の良さ に合うニーズを取り込んだ、改装後の物件を描いてみる。 もちろん、改装費をどのくらい費やすかの問題はあるが、その費用を売り値か ら差し引いたものを購入価格とし、最終的に、それをバランスシート（月々の ローン返済額が家賃収入範囲かどうか）でとらえ、購入の是非を決めるべきだ。 6.建築制限や給排水設備等を十分チェック 市街化調整区域内や地方公共団体への収用予定地になっている土地の上に建って いる家など、建築制限付の物件は要注意だ。 要は、後々、建て替えができない住宅や、建築に対する制限が厳しかったり、 あるいは給排水などの主要設備が古く、大規模に修繕費用の捻出が明らかな物 件は、購入に対し注意を要するということである。 たとえば、賃料は十分取れている古い貸家やアパートなどでは、再建築ができ ないような場合、その建物の耐用年数の期間内にすべての投資資金を回収しな ければならず、さらに建物を解体した後、利用価値がなく、売却できない土地 を保有し続ける結果となり、保有コスト分がマイナスとなる。 しかし、こんな例もあった。 数年後に都市計画道路が通る敷地内に建つ一軒家を、投資用に買うべきかどう かと相談にきた顧客がいた。 私はその時に売り値を聞き、プロの目とカンで「買いなさい」とすすめた。 3年後に、収用されたが、その顧客は1500万円で購入し、立退料含め2200万円 で売り渡した。 収用物件の場合は税金も優遇されるので、その顧客は数年足らずで700万円も 儲かったことになった。 実は、プロの目とカンと言ったが、たまたま、私が、その近隣物件の立ち退き 状況を知っていたのも勝因である。 とはいえ、将来の建築制限というハンデを逆手に取ることも投資術の一つの 手である。 7.将来売りやすい物件を買え! 不動産投資の術策について、何点か挙げてきた。 そのなかで、「買い値と売り値」について、掘り下げてみれば、買い値が主 ならば、売り値は従といっていいだろう。 買い値が利回り本位の収益還元価格から導いた、投資のメイン条件とするな らば、売り値はそうした運用益、言い換えれば、インカムゲインの総体的な 運用益を確定させるのに必要な情報である。 言い換えれば、売値を想定しなければ、投資利回りの確定はできない。 したがって、本当に売却するかどうかは別として、5年先、10年先、15年先の 売り値を想定し、購入価格の限度を決め、投資リスクを最低限に抑えるように する。 想定した売り値が的確ならば、売らざるを得なくなったときにリスクは回避 できるし、思った以上にその物件の価格が上昇したときには売却してキャピ タルゲインをインカムゲインに上乗せして、運用利回りを上げることができる。 では、「将来、売りやすい物件」とは具体的にはどのような物件なのだろうか。 それは、今更言うまでもないが、利便性等、貸しやすさと同様、だれしもが 住みたくなるような物件を選ぶこと。 注意すべきは、その物件の将来性をどうやってつかむかである。 それこそ素人の目で、5年先、10年先の価格を想定するのは難しい。 現実的には、プロの意見を聞いて判断してもらうしかないが、少なくとも、 普段から社会の経済動向や不動産市場の動きなどに関心を持ち、新聞や経済 誌などを読んで、先見性を養っておく必要はある。 ※「アット驚く 不動産投資」（住宅新報社）参照 （ http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/seminer_index.htm ） ・・・次号に続く ※前話をご覧になりたい方はセミナー事業部まで Mail seminer@cfnets.co.jp ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆□□ 成功への「こころ」の科学 ｖｏｌ.39 □□◆ 行「100」の「納能書き」はいらない！ 何を、どれだけ知っているかではなく 結果的に、何が出来るか！ なのだ ★講演ビデオ好評販売中！ 『成功へのこころの科学』 詳細はこちらから http://www.cfnets.co.jp/seminer/video222.shtml ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇マンスリー、ウィークリーでお部屋をお探しなら、 『月極倶楽部』（つきぎめくらぶ） お部屋探しはこちらから ⇒ http://www.492.co.jp/ ★ただ今キャンペーン実施中！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆各種お申込み手続き等は・・・ info@cfnets.co.jp またはお電話で 045-832-7440まで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ プロが教えるアッと驚く不動産投資メールマガジン (マガジンID：0000126004) このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して 発行しています。 □バックナンバー購読はこちら http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000126004 □配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000126004.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆物件をお探しの方だけでなく、スムーズにトラブルなく売却したい方も info@cfnets.co.jp <電話> 045-832-7440(代表）まで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 発行元: 株式会社 ＣＦネッツ 国土交通大臣(１)６０４５号 〒234-0054 横浜市港南区港南台3丁目3番1号 港南台214ビル512号 TEL:045-832-7440 FAX:045-832-7452 http://www.cfnets.co.jp/ |