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プロが教えるアッと驚く不動産投資 （旧：不動産のことが分かるメールマガジン） |
| ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ＣＦネッツ コンサルティング メールマガジン ◆□◆ セミナー情報 ＆ 新着物件情報 ◆□◆ 2004年8月27日号（第28号） http://www.cfnets.co.jp/ ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● --☆-☆-セミナー事業部よりご案内☆-☆-☆----------------------------------------------------- ★☆無料個別相談開催☆★ 先着４名様限定！ ◎平成16年9月11日（土） 倉橋隆行が直接お話をお伺い致しますので、 不動産でお悩みの方は是非お申込みください。 なお、先着順４名様とさせて頂きますので、 お早めにメールにてお申込みください。 【お申込み】 セミナー事業部 岡本まで Mail okamoto@cfnets.co.jp ★☆セミナー情報☆★ ◎セミナー開催予告 セミナー受講者よりご要望頂いた「投資分析の勉強会」が実現！ もっと深く不動産投資を勉強したい方、必見です！ ■実践編基礎講座「アッと驚く不動産投資」 〜一日でマスターできる投資物件の分析術〜 受講者の皆様よりご要望の多かった“投資分析の勉強会”を開催！ ヒューレッドパッカード社製の金融電卓を使用し、クライアント自ら 投資物件の分析をできるよう指導致します！ 日時 平成16年9月26日（日） 10：00〜16：00 会場 渋谷駅徒歩7分 『ＦＯＲＵＭ８』 参加費 28,000円（税込み） ※金融電卓1台・教材・昼食費含む 詳細・申込 Mail seminer@cfnets.co.jp Tel 045-778-7726 ■好評につき、9月より連続3講座開催決定！！ 「アッと驚く不動産投資」 in都内 いずれも日曜日午後開催 3講座まとめてお申込の場合、割引あり 詳細はこちら！↓↓ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0912toushi.shtml 初級 平成16年9月12日（日） 中級 平成16年10月3日（日） 上級 平成16年11月7日（日） ◎懇親会開催！ 毎回、セミナー終了後に会場周辺にて開催 講師、当社コンサルタントへのご質問はこちらでどうぞ 他の投資家の皆さんとの情報交流の場にもお役立て頂けます。 ◎無料個別相談開催！ ご希望の方には無料にて随時個別相談を行なっております。 完全予約制となりますのでご希望の方はセミナー事業部まで → Mail seminer@cfnets.co.jp Tel 045-778-7726 ◆◇各セミナーの詳しい資料のご請求はセミナー事業部までどうぞ◇◆ メール又はお電話でお問合わせ下さい ＣＦネッツセミナー事業部 担当：嶋崎 Mail seminer@cfnets.co.jp Tel 045-778-7726 ◆◆◆◆◆◇◆ご質問等もこちらまで◆◇◆◆◆◆◆◆ ■■無料個別相談会開催■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 当日講師倉橋隆行との個別相談会を開催！ 人数に限りがございますのでお早めにお申込み下さい！ ご予約・お問合せはＣＦセミナー事業部まで □■■情報交流の場としてご活用頂けます！■■□□□□□□□□□□□□□ 『懇親会』へもご参加下さい！！ 毎回セミナー終了後に開催しております『懇親会』、 講師、当社スタッフを交え、大変好評頂いております！ セミナーと合わせてぜひご参加下さい。 □□■■講演ビデオ好評販売中！■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□ セミナー風景をそのまま収録した講演ビデオを販売中！ 当日ご参加頂けなかった方はもちろん復習としても活用頂けます！ 詳細はこちら⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/video_osirase.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■□ 著／ プロパティ・コンサルタント 安齋信行 □■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 続『答えはファイナンスにあり！！』 しかし、時には我々コンサルタントの一声で融資期間が延長できてし まったり、融資額が増えてしまうケースである。 現実にあるのである！ それは！！ 「レバレッジ」がポジティブにならないケースや、最初にイニシャル コストを掛けることにより収益構造が高くなる場合がまさにそうなのだ。 具体的には、その融資期間でファイナンスを組んでしまうと、いわゆ るＫ％<FCR（詳細をお知りになりたい方は当社主催の「アッと驚く不 動産投資」セミナーにご参加ください。）にならないケースだ。 金融機関にしてみれば毎月々の賃料収入から融資期間に応じた月々の 返済額を独自の計算方法によって算定し、返済率がクリアできれば問題 はないのだが、我々の視点ではそうはいかない。実質の賃料収入が高い のはもちろんのことだが、その購入方法が投資計画全体を考えた場合で も、果たして本当に適しているかどうかも計算をしないといけないので ある。ファイナンスを組んで購入する場合には、この「レバレッジ」が ポジティブかネガティブかがある意味最も重要な判断基準なのでである。 条件に見合う物件は見つかった。金融機関から希望通りの借り入れも できた。しかし、投資効率が全然よくない。というのでは本末転倒であ る。 これは、税金の面でも同じことが言える。高所得者の方が投資物件を 購入する場合も年間のキャッシュフローによっては所得税や住民税等が 増加してしまい、結果的には給与所得と投資物件を購入した際の不労所 得を併せると年間の税引き後の手取り金額が購入前と比べても減少して しまうケースである。 そういう場合には、我々から金融機関にその裏付けとなるデータと共 に融資期間延長の交渉を行うのだ。こちらはちゃんと根拠のある数字を 提示しながらその理由を説明するので大抵の場合は承諾をもらえてしま う。 また、最初にイニシャルコストを掛けた方がよいケースというのは、 多少なりとも最初に室内にしろ屋外にしろ改修工事を行うことによって 現状の賃料よりも高い賃料設定に修正できる場合や、長期に渡り安定的 な賃料収入を得られる場合等が挙げられる。とは言うもののこのケース に関しては、あくまでも物件の担保評価額の限度内に限っての話ではあ るので、いかなる場合でも相談できることではない。しかし、どうして も借入額を増やしたいということであれば自宅やすでに所有している他 の不動産を共同担保に提供するという手段でさらに借入額を増やすこと は可能であるが、この場合はその提供する不動産の担保能力がどの程度 あるのかが焦点になってくる訳である。 いずれのケースにしても当然なのことながら金融機関を納得させるだ けのデータが必要であり、物件の担保評価限度額内、もしくは共同担保 物件と併せた評価額限度内に限ることを重ねて申し上げておく。 話は元に戻り、ここは某地方銀行の某支店、いくつかある応接室の中 の一室。目の前には大きなテーブルがあり、そのテーブルを挟んだ先に は先方の担当者の困った顔が視線に飛び込んでくる。 「そしたらアンザイさんね。この方の実家の土地・建物の謄本（全部 事項証明書）もくださいよ。ちなみにこの方のご実家は共担（共同担保） 取ってもいーですか？」 「ん〜。無理だね。共担無しでやってよ。」さりげなく微笑んで見せ る。 「え〜…。ホントですか？？」先程まで困っていた顔に少しばかりの 冷汗が浮き出てきたように見える。 「ホントですよ。」今度はとびきりの笑顔で応じてみた。 ≪ここから先は押し切るしかないな！！≫ しばしの沈黙が続く…。 その間、こちらはとびきりの笑顔を少しも崩さない。担当者の目を見 て視線もそらさない。先方にとってはある意味プレッシャーでもあるの だ。 更に数刻の沈黙が続く。そして次の瞬間。 「分かりました。」 ≪よっしゃー！≫心の中で無意識にガッツポーズを作っていた。 「その代わり、必ず揃えてもらいたい資料がいくつもあるのでそれは 協力してくださいね。」 ≪そんなこと御安い御用だよ！！≫心の中でつい叫んでしまう。 「何でも言ってよ。協力するからさ。」ちょっとワザとらしいとも思 う。 どんな資料を求めてくるのかも今までの経験である程度の予想はつ いている。 僕と彼の過去の付き合いの中で一度「やります。」と言ってやれな かった案件はない。その代わりこちらも用意して欲しいといわれた資 料は必ずどんなことがあっても準備する。クライアントで用意できな い時はこちらで作成して準備する。 彼もそれを前提にやる気になってくれているといっても過言ではな い。 そこには少なからず無言の信頼関係があることは否定できないと思 う。 彼もそう思っていると信じている。 それから必要な書類の内容をしばらく打ち合わせをして某銀行の応 接室のドアを出た。 ホッと一息、胸を撫で下ろす瞬間だ。 ≪よかったぁ、これでこのクライアントも正式に物件を探さないと いけないなぁ≫ 一息をついた直後ではあるが、新たな緊張感に身が引き締まる思い に包まれる瞬間でもあるのだ。 実際にはこんな簡単に打ち合わせをして内諾を取るケースばかりで ないことは言うまでもないが、担当するクライアントの数だけの内諾 の取り方があることは間違いない。その都度、いろいろな組み立て方 があるのだが案外そんなやり取りの中にも楽しみを覚えている自分が いるかもしれない。 今の日本では、投資物件を購入する際にファイナンスを組んでの手 法というのはまだまだ一般的ではない。現場で実務に携わっているか らこそ分かることではあるが、大手都銀では物件の担保評価を計算す る際に必ず「掛け目」といって実際の評価額の70〜80％を目安に融 資額を決定されてしまうリミッター的なシステムが存在するし、その 他ノンバンク系の比較的投資物件に融資を行う金融機関においては、 貸出金利が4％以上で設定されているケースが数多い。こういうとこ ろで購入価格までフルにファイナンスを組んでしまうと、ほとんどの 方が、キャッシュフローが手元に残らないか持ち出しになってしまう。 それでは何の為に投資物件を購入するのか分からなくなってしまう。 株式会社シー・エフ・ネッツ 新宿オフィス 営業時間 AM9:00〜PM9:00
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-----●●●● ＜不動産コンサル始末記＞ ●●●●●●●●●●●●●---------------- 第2章 突然の相続対策 〜 第10話 相続のシナリオ 〜 曽我から小林の自宅敷地の１億３６００万円の不動産鑑定書が届き、伊東が 作成した測量図を基に正確に不整形地のかげ地割合等を計算してみると、 概ね納税資金は１億７００万円で済むことになった。 また、交通事故の賠償金は５７００万円で決着がつき、この金員も納税に 間に合うように支払われることになった。 「こんなことって、実際にあるんですか。」 倉橋は小林の自宅に出向き、小林家の全員がいる前で計算書をだして 説明すると、長男の和夫は驚いて言った。 「お金、借りなくても大丈夫じゃないですか。」 「そうです。逆に多少、残る計算になります。よかったですね。」 倉橋は、小林家の全員に言った。 「あとは遺産の分け方を考え、遺産分割協議書を作成すれば終了です。」 「その、遺産分割協議書っていうのは、何ですか。」 母のトメは、素直に倉橋に聞いた。 「遺産分割協議書というのは、亡くなられたご主人の遺産を家族でどの ように分けるかを決める書類です。この書類を作成しないと登記なども できませんし、ご主人の銀行預金の口座のお金も分けることができませ ん。」 倉橋はノート型のパソコンを立ち上げ、表計算ソフトの画面を指しながら 説明をはじめた。 「一応、これが私の考えた分割案です。」 パソコンには亡くなった小林の財産すべてが打ち込んであった。 現金預貯金も銀行口座ごとに銀行名、口座番号、亡くなった時点の残高が 克明に記入されていた。 また、不動産評価についても、不動産鑑定評価以外のものは、路線価格、 各種補正率、評価額が記入されていた。 相続対策などをする場合、倉橋は必ず表計算ソフトを使いデータを打ち込む ようにしている。そうすることで基本的な同じデータを何度も使え、いち いち書き換えたりする手間が省けるからである。 倉橋は小林の家族全員に３案ほど倉橋の考え方を示した。 「取り敢えず、縁起でもない話ですが、お母さんは息子さんや娘さんより 早く亡くなる可能性が高いですから二次相続のことも考え、なるべく現金 を多く相続するようにしましょう。」 倉橋は、母トメに言った。現金は、二次相続までに使うことができるし、 更なる相続対策でそのお金は有効に活用することができる。 「また、県道に面した倉庫の土地もお母さんにしましょう。あそこは一番 路線価格が高いですから、将来も小規模宅地の評価減を使うことを想定す れば相続税的には有利です。」 小規模宅地の評価減とは、アパート等の賃貸住宅などの敷地部分について、 ２００平米まで、居住用不動産や、自らの事業に供して敷地については ３００平米までの土地が５０％、あるいは８０％減額できる制度である。 本来であれば小林も、他の倉橋のクライアント同様に都内の路線価格の高い 物件を購入していれば、かなり有利にこの小規模宅地の評価減の恩典が 受けられるのであるが、残念なことに小林は、そん対策も行わずに亡くなっ てしまった。 従って既存の土地の中で、一番評価の高い事業用の土地を選択して、この 制度を利用するしかない。 「次に、ご自宅ですが、これは長男の和男さんとお母さんでよろしい ですか。」 倉橋は、長女と次女の顔色をうかがいながら話した。 「もちろん法律的には長男が自宅を継ぐというものでもないのですが、 娘さんが相続すれば、結婚相手にもこの家に住んで家を守ってもらう 必要があります。いかがですか。」 「もちろん、和男兄ちゃんが家を相続してもらわなければ困ります。」 長女は、次女の顔を見ながら言った。 「ねえ。」そう言うと、次女も長女の顔を見ながらうなずいた。 小林家のように一男二女の家庭では、家督制度が廃止されているいまでも、 長男がどうしても自宅を相続せざるをえない状況にあり、相続が発生すれ ば、当然、長男の相続分が多くならざるを得ない。 従って、他の兄弟を納得させる為には、相応な理論が必要となる。 倉橋は、その多くの経験から、相続において兄弟間での争いが一番熾烈に なることを知っている。 従って、この遺産分割協議には、かなりの神経と時間を使って全員を納得 させるように努力している。 「そこで、このご自宅の固定資産税等が、概ね年間３００万円程度かかる ことを考えれば、長男の和男さんとお母さんには、こことここの倉庫を 相続させる必要があると思います。」 倉橋は、伊東がきれいに測量した図面を取り出して説明を加えた。 「たいへん失礼な話ですが、和男さんの収入だけでは、この固定資産税は 払いきれませんからね。」 ふんふんといいながら、小林家全員が倉橋の説明を聞きながら納得して いった。 ・・・続きは次号でお届け致します！ 前話はこちら、バックナンバーよりご覧頂けます↓（2004/8/20号） http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000126004 第１章 『不動産投資の失敗』 はこちらよりご覧頂けます↓ http://www.cfnets.co.jp/report/kurahashirreprt_index.htm ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆□□ 成功への「こころ」の科学 ｖｏｌ.26 □□◆ 一生、問題から逃げとおす方法と、 いまる問題を、解決する方法では、 いまある問題を解決する方が簡単なことだ 講演ビデオ好評販売中！ 『成功へのこころの科学』 詳細はこちらから http://www.cfnets.co.jp/seminer/video222.shtml ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◇夏休み、東京・横浜でのんびりステイ！ 『やっぱり夏は都会で過ごそう』 詳細はこちら・・・ http://www.492.co.jp/list01/list02/y-community6.htm 『月極倶楽部のマンスリーマンション情報』 マンスリーマンションでおなじみに「月極倶楽部」の無料メルマガ 隔週で最新物件情報やキャンペーン情報など情報満載！ メルマガ登録はこちらから ⇒ http://www.492.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆各種お申込み手続き等は・・・ info@cfnets.co.jp またはお電話で 045-832-7440まで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ プロが教えるアッと驚く不動産投資メールマガジン (マガジンID：0000126004) このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して 発行しています。 □バックナンバー購読はこちら http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000126004 □配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000126004.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆物件をお探しの方だけでなく、スムーズにトラブルなく売却したい方も info@cfnets.co.jp <電話> 045-832-7440(代表）まで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 発行元: 株式会社 ＣＦネッツ 国土交通大臣(１)６０４５号 〒234-0054 横浜市港南区港南台3丁目3番1号 港南台214ビル512号 TEL:045-832-7440 FAX:045-832-7452 http://www.cfnets.co.jp/index.html |