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プロが教えるアッと驚く不動産投資 （旧：不動産のことが分かるメールマガジン） |
| ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ＣＦネッツ コンサルティング メールマガジン ◆□◆ セミナー情報 ＆ 新着物件情報 ◆□◆ 2004年6月18日号（第19号） http://www.cfnets.co.jp/ ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● --☆-☆-セミナー事業部よりご案内☆-☆-☆-------------------------------------------------------- ★☆セミナー情報☆★ 近日開催セミナー ◎土地有効活用セミナー◎ CFネッツにご依頼の大家様・不動産投資倶楽部会員様は無料！ 『不動産投資倶楽部』 ↓ http://www.cfnets.co.jp/shisan/50toushi.html 「現状の賃貸住宅と今後の土地有効活用」セミナー 平成16年7月4日（日）開催！! 詳細はこちら⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0704totiyuuko.htm ◎賃貸トラブル処理マニュアル◎ 福岡・北海道 開催！ 冊子・必要書類が揃うCD−ROM付 不動産営業の社員教育の一環にお役立て下さい ≪賃料滞納トラブルはこのCD-ROMがあればもう安心！≫ ●福岡講演：平成16年7月7日（水） 10：30〜17：00 『アクロス福岡』 地下鉄空港線「天神」駅徒歩2分 ●北海道講演：平成16年7月28日（水） 10：30〜17：00 『かでる27』 ＪＲ線「札幌」駅 詳しい資料のご請求・お問合せは セミナー事業部 → seminer@cfnets.co.jp ◎『不動産投資セミナー』in 都内◎ 中級編・上級編 開催！ ☆初級編にご参加されていない方はこちら、 【初級講座ビテオ ご予約受付中！】 6月6日に開催された初級講座（約3時間）をそのまま収録 参考資料とセットでお届けします！（税込6,000円） もちろん、不動産投資にご興味のある方ならどなたでもご参加頂けるセミナーです 初めての方でもお気軽にご参加下さい！ ★初級講座ビデオ+セミナー2講座お申込みの場合割引あり！ 詳細はセミナー事業部まで seminer@cfnets.co.jp セミナー詳細はこちら ⇒⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0606toushi.htm ◎ＣＦネッツ流 『不動産投資成功事例見学バスツアー』◎ ★先着30名様限定！ サロンタイプのバスでたっぷり一日ご案内致します！ 生きた不動産投資理論を学んで頂けます 平成16年7月25日（日）開催 ↓ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0725bus.htm ◆◇詳しい資料のご請求はセミナー事業部までどうぞ◇◆ メール又はお電話でお問合わせ下さい ＣＦネッツセミナー事業部 担当：嶋崎 Mail seminer@cfnets.co.jp Tel 045-778-7726 ◆◆◆◆◆◇◆ご質問等もこちらまで◆◇◆◆◆◆◆◆ ■■無料個別相談会開催■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 当日講師倉橋隆行との個別相談会を開催！ 人数に限りがございますのでお早めにお申込み下さい！ ご予約・お問合せはＣＦセミナー事業部まで □■■情報交流の場としてご活用頂けます！■■□□□□□□□□□□□□□□ 『懇親会』へもご参加下さい！！ 毎回セミナー終了後に開催しております『懇親会』、 講師、当社スタッフを交え、大変好評頂いております！ セミナーと合わせてぜひご参加下さい。 □□■■講演ビデオ好評販売中！■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ セミナー風景をそのまま収録した講演ビデオを販売中！ 当日ご参加頂けなかった方はもちろん復習としても活用頂けます！ 詳細はこちら⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/video_osirase.htm ▼NEW！講演ビデオ▼ 「不動産投資セミナー 初級編 ｉｎ都内」 6,000円 ご予約受付中・・・⇒ seminer@cfnets.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■□ 著／ プロパティ・コンサルタント 野崎 恭一 □■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『敷金返還請求の小額訴訟』 今から約2年前の話になる。 私が管理を任されていた、学生街のとあるマンションの1室がその舞台である。 部屋は50平米の2ＬＤＫ、 立地は最寄りの駅から徒歩で約8分位、 全部で10世帯が入る小規模の賃貸専用マンションである。 家賃は月額10万円、契約時にはその他敷金2ヶ月・礼金1ヶ月・仲介手数料1ヶ月分が 掛かる条件であった。 今回の原告（賃借人）は、本訴訟事件から遡る事約1年前にこの部屋を 賃貸借契約していた。 契約当時、原告は未だ学生で、本物件から約10分位で通える、某大学の法学部の 法学部の4年生であった。 なぜ2ＬＤＫのこの部屋を借りたかというと、弟が上京するにあたり、 とりあえずその弟が慣れるまで、兄弟で生活をするのが目的であった。 当時この部屋は、未だ空いたばかりで、前入居者が退出したそのままの状態での 内見であったが、間取りや立地条件が原告の要望にピッタリだった事でもあり、 即日の申込であった。 契約に際し、原告も急いでいた為、当初は部屋を原状有姿のままで引き渡す旨の 提案をしてみた。 その場合、退室時にも何等（故意・過失を除く）請求されない為、原告にとっても 有意義な提案であったが、原告はやはり、最低限（畳・襖の張替えとクリーニング）は やってくれとの意向であった為、取り急ぎ業者を手配して、申込から5日後には 契約し、物件を引き渡した。 それから、丁度丸1年後、 原告からの退室予告が届き、その1ヶ月後、滞りなく原告から当社への物件引渡しが 終了したのである。 当社はその3週間後、預り敷金のうち、畳・襖の張替えとハウスクリーニング費用、 合わせて約8万円を差し引いた金額を原告指定の銀行口座に振込み、事務手続きも 無事完了したものと認識していた。 そんな折、茨城県のとある市の簡易裁判所から1通の訴状が届いたのである。 その内容は、先日、敷金精算をしたばかりのその部屋の賃借人（原告）から、 差し引いた分全額の敷金返還請求であった。 ・・・・つづく ※現行法では、敷金返還請求訴訟の場合、 家主側から敗訴するケースがほとんどである。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆6月18日の新着情報☆ 営業時間 AM9:00〜PM9:00
土曜・日曜・祝日も営業！(定休日・水曜日) |
-----●●●● ＜不動産コンサル始末記＞ ●●●●●●●●●●●●●------------------ 第2章 突然の相続対策 〜 第2話 計画 〜 「先生は、今日は、こちらにご在籍ですか。」 ２週間ほどして、小林の長男、和男から電話が入った。 「その節は、いろいろとありがとうございました。」 「いやぁ、大変でしたね。」 倉橋は返す言葉がわからず、曖昧な口調で言った。 「その後、如何ですか。」 「母がちょっと落胆していましたけど、かなり回復してきました。」 和男と話をしながら、突然の事故死の家族の気持ちとは、かなり複雑なんだろうなと 倉橋は思った。 「でも、いつまでもくよくよしていられません。早速、先日のレポートのとおり相続対策を お願いしたいのですが。」 その日、倉橋と野崎は小林のお宅にお邪魔し、小林の仏壇に線香をあげてから、 具体的な対策の説明をした。 「小林さんの不動産による資産ですが、路線価格での申告ですと、先日もお話した通り、 ２億２０００万円程度の相続税がかかってきます。」 倉橋は、率直に数字による説明を和男と母トメ、そして二人の姉妹の前で説明をした。 「生命保険と現金を合わせても３０００万円しか金融資産はありませんから、 １億９０００万円程度の資金がショートします。」 小林の家族全員の顔には焦りとも翳りとも思える表情が表れだした。 「ただ、今回の交通事故での賠償金は非課税で５０００万円程度は見込めると思いますが、 それでも１億４０００万円は確実にショートします。」 倉橋は、ヒューレットパッカード社の金融電卓を使いながら、更に説明を続けた。 「しかし残念ながら、現状の賃料収入では、金融機関からの借り入れは８０００万円程度が 限度と思われます。従って、最終的には６０００万円を何とかしなければなりません。」 「俺たち、何か、悪いことしたのか。」 和男は、ぽつんと言った。 「結構、質素な暮らしをしてるよな。」 母トメのほうを見ながら、やるせない表情で訴えた。 「親父が死んで、交通事故の賠償金や生命保険のお金を全部もっていかれて、 更に今後の家賃の２０年分を吸い取られ、その上、６０００万円も足りないなんて、 こんなことって許されるんですか。」 「お気持ちはわかりますが、事実です。」 倉橋は、まず正しい認識をもってもらうように、きっぱりとした口調で言った。 「相続税って、そういうものなんです。」 「これって、払えなかったらどうなるんですか。」 トメは、恐る恐る倉橋に聞いた。 「相続税の申告期限は１０ヶ月です。そして、申告と同時に納税しなければならない のですが、金銭で納税できない場合、物納って言って、不動産などの財産を引き渡して 納税に充てることもできます。」 倉橋は、物納の説明を簡単に行った。 「小林さんの場合、倉庫や作業所などに貸している土地がありますが、これは多分、 物納では引き取ってもらえません。また、一部畑にしている土地も、接道に問題が ありますから、難しいと思います。」 「じゃぁ、私たちはどうすればいいんでしょうか。」 トメは悲鳴ともとれる口調で言った。 「仮に６０００万円借りることができても、返済できないじゃないですか。売るに売れない 土地に課税されて、過大な借金抱えさせられるくらいなら、全部手放したほうが いいくらいじゃないですか。」 「多分、この税制を考えている人たちは、このような現状は知らないと思います。」 倉橋は慰めるようにトメに言った。 「地主さんって言うと、土地いっぱい持っているから、こんな税金は払えると思っていると 思いますよ。」 小林の所有する不動産は、自宅とその敷地約１５００坪、倉庫で貸している建物と 敷地３５０坪、同じく倉庫・作業所で貸している建物と敷地２５０坪、３００坪の土地上に ３件の建物を建て別個に貸している倉庫、そしてその手前に駐車場として貸している 更地１５０坪、そして自家で利用している畑が６０坪である。いずれも広い敷地に小さな 建物が建っており、人の良い小林は、その土地の多くを非常に廉価で賃貸しており、 賃料収入はたったの６００万円しかなかった。 「俺、こんなものいらない。」 和男は、現実を前に唖然としながら言った。 「先生、相続放棄っていうの、ありましたよね。現金と自宅だけ残して、その他は放棄する ことってできるんですか。」 「それは無理です。放棄する場合、全部を放棄する必要があります。」 「これから私たち、どうすればよいのでしょうか。」 トメは、今まで相続税のことなど考えずに過ごしてきたことに後悔しながら倉橋に言った。 「急な相続ですから、時間がありません。」 倉橋は、小林家の全員に協力を求めるように言った。 「これは、一種の戦いと思って取り組んでください。」 そして倉橋は、小林の生前に説明を行ったレポートを広げ、具体的な作戦を説明しだした。 ・・・続きは次号でお届け致します！ |