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プロが教えるアッと驚く不動産投資 （旧：不動産のことが分かるメールマガジン） |
| ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ＣＦネッツ コンサルティング メールマガジン ◆□◆ セミナー情報 ＆ 新着物件情報 ◆□◆ 2004年6月11日号（第18号） http://www.cfnets.co.jp/ ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● --☆-☆-セミナー事業部よりご案内☆-☆-☆-------------------------------------------------------- ★☆セミナー情報☆★ 近日開催セミナー 【福岡・北海道】 開催！ ◎賃貸トラブル処理マニュアル◎ 冊子・必要書類が揃うCD－ROM付 不動産営業の社員教育の一環にお役立て下さい ≪賃料滞納トラブルはこのCD-ROMがあればもう安心！≫ 福岡講演：平成16年7月7日（水） 北海道講演：平成16年7月28日（水） 詳細はこちら ⇒⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0609syori.htm ◎『不動産投資セミナー』in 都内◎ 先日初級セミナーを都内で開催しました。 続いて、中級・上級と連続での開催です。 以前ご参加頂いた方でももちろんご参加頂けます！ 初めての方はこちら、 【初級講座ビテオ ご予約受付中！】 6月6日に開催された初級講座をそのまま収録 ただいま製作中ですが、ご予約受付中！！ ★初級講座ビデオ+セミナー2講座お申込みの場合割引あり！ 詳細はセミナー事業部まで seminer@cfnets.co.jp 詳細はこちら ⇒⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0606toushi.htm ◎ＣＦネッツ流 『不動産投資成功事例見学バスツアー』◎ ★先着30名様限定！ サロンタイプのバスでたっぷり一日ご案内致します！ 生きた不動産投資理論を学んで頂けます 平成16年7月25日（日）開催 詳細はこちら ⇒⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/0725bus.htm ◆◇詳しい資料のご請求はセミナー事業部までどうぞ◇◆ メール又はお電話でお問合わせ下さい ＣＦネッツセミナー事業部 担当：嶋崎 Mail seminer@cfnets.co.jp Tel 045-778-7726 ◆◆◆◆◆◇◆ご質問等もこちらまで◆◇◆◆◆◆◆◆ ■■無料個別相談会開催■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 当日講師倉橋隆行との個別相談会を開催！ 人数に限りがございますのでお早めにお申込み下さい！ ご予約・お問合せはＣＦセミナー事業部まで □■■情報交流の場としてご活用頂けます！■■□□□□□□□□□□□□□□ 『懇親会』へもご参加下さい！！ 毎回セミナー終了後に開催しております『懇親会』、 講師、当社スタッフを交え、大変好評頂いております！ セミナーと合わせてぜひご参加下さい。 □□■■講演ビデオ好評販売中！■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ セミナー風景をそのまま収録した講演ビデオを販売中！ 当日ご参加頂けなかった方はもちろん復習としても活用頂けます！ 詳細はこちら⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/video_osirase.htm ▼NEW！講演ビデオ▼ 「プロが教える相続対策」 詳細はこちらから ⇒ http://www.cfnets.co.jp/seminer/video0523.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■□ 著／ リース・アドバイザー 剱持 暁 □■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『木に登る？』 私は、今年の4月に入社したばかりの剱持と申します。 入社して二ヵ月、自分が経験したお客様との出会いの中から感じた事を書いてみたいと思います。 私は港南台オフィスに所属していて、一日の内、数時間は港南台バーズ内にあるデスクで直接お客様にお会いしています。今まで私が担当したお客様には、ご案内するのに道を間違えたり、「おいおい、こいつ大丈夫？」と思われた方ばかりではなかったかと反省ばかりです。 ただ、私の場合、本当に優しいお客様達に恵まれ、お薦めした物件を気に入って、早速ご成約頂き、この事は多分一生忘れないことと感謝しております。 そんな数少ないご縁の中から、私がお客様にアドバイス出来ることがあるとしたら、『営業マンを上手く使え――○○もおだてりゃ木に登る』ということでしょうか。 実際、私自身、お客様に感謝の言葉を頂いた時など、ご紹介する物件探しにも自然と力が入ってしまいます。 友達に、医者と弁護士と不動産屋を持つと一生困らないと言うそうですが、私たちとの出会いは、正に不動産屋の友達を持ったことだと思います。 お客様の多くは、物件を探す為に、何件、いや何十件も不動産会社を回っていらっしゃるようです。 不動産会社の仕組みと言うのは、全て情報ネットで繋がっていて、ほとんどの物件は、何処の会社からもご紹介できるようになっています。 例えば、賃貸アパートの場合、AアパートをB社が管理している場合でも、当社CFネッツがB社にAアパートを紹介してもらうということで、お客様にとって間にCFネッツとB社が入っていても不利益となることはなくて、頂く手数料を入った業者で分配するだけなのです。 ですから、お客様自身が、不動産会社をいくつも回られる事にエネルギーを費やすより、一人の担当者にじっくりご自身の希望をお話して頂き、上手に担当営業マンを動かすほうが絶対にいい物件を探せるはずです。 一人の担当者と深く付き合うことで、信頼を頂いた営業マンは、やはりお探しするにも力は入るし、当然入ったばかりの情報は「まず、あのお客さまに、、、。」ということになるはずです。 先輩たちの話を聞いても、賃貸アパートのお付き合いで始まる出会いが、 売買や相続など色々な場面で長いお付き合いになる事が度々あると聞きます。 私など、この仕事では、ほんの入り口で、お客さまのほとんどが私より人生経験のある方達ばかりですが、実際にお客さまから「ここいいねえ」と言って頂けたりすると、ほんと、もう木に登ってます！ ちなみに私、入社三ヶ月目ですが、実家は小田原で不動産会社。私が生まれた年に創業したそうで、私のDNAには、しっかり不動産が組み込まれています。 まだまだ未熟者ですが、どこかでお部屋をお探しの際には、ぜひとも港南台オフィスの剱持 曉（けんもつさとし）までご連絡下さい。 お待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆6月11日の新着情報☆ 営業時間 AM9:00～PM9:00
土曜・日曜・祝日も営業！(定休日・水曜日) |
-----●●●● ＜不動産コンサル始末記＞ ●●●●●●●●●●●●●------------------ 第2章 突然の相続対策 ～第1話～ 「え、まさか．．．．．。」 突然の訃報に、倉橋は動揺を隠すことはできなかった。 亡くなった小林とは、ほんの１ヶ月程前に、倉橋の会社が主催したバスの旅行会で 一緒したばかりだった。職業は昔ながらの大工の棟梁で、寡黙ながら人望が厚かった。 また、勉強熱心で母屋とは別棟に書庫を所有しており、特に地域の歴史的文献や古書 の多くが、そこには収まっていた。倉橋も何度かその書庫に入ったことがあり、 江戸、明治、大正、昭和にかけてのその地域の歴史などを、小林から教授されていた。 小林は体調の都合で飲酒を控えてはいたが、このバスの旅行会では、自ら酒を持参し、 夕食場所の高尾山にある「うかい鳥山」についた頃には、かなり高揚しており、 この日、寡黙な小林には珍しく、宴席では自ら進んで木遣などを披露していたことを 思い出した。 「ひょっとして、あのバス旅行で体調崩したんじゃないだろうな。」 倉橋は、訃報を伝えた廣瀬に言った。 「いや、事故だそうですよ。」 バス旅行の解散場所で、気持ちよく寝てしまった小林をタクシーで自宅まで送り届けた 廣瀬は、複雑な表情で答えた。 「早朝の自動車事故です。」 小林の自宅は１５００坪程度の敷地に建っている。 近隣は宅地造成が進み、大規模なベットタウンか形成されているが、先祖代々 受け継がれてきた小林の自宅は、概ね山林の中腹に位置していた。 律儀な小林は、毎朝、自分の所有する山林の樹木の落ち葉を早朝から掃除することを 日課としていた。前面道路の道幅は狭く、鬱蒼とした樹木によって昼間でも少々薄暗い 感があるこの道は、幾度も湾曲しており、時折、若者の乗用車やバイクが、スピードを 上げて通り過ぎる。 折り悪く、その日、日課の清掃をする小林の後部に、若者の運転するスポーツカーが 突っ込んだのである。 「先生も、気をつけないと。」 廣瀬は、意味ありげに倉橋に言った。 「結構、みんな心配してますよ。」 最近、倉橋は、通勤と都内へ移動する為に、ホンダのＳ２０００を購入していた。 倉橋が、小林と知り合ったのは、小林の親戚からの紹介である。 地主の本家にありがちな相続対策に対する危機意識が欠落していた為、心配した親戚が 見かねて、無理やり倉橋へ紹介してきたのである。 寡黙で用心深い小林は、最初、親戚から紹介された倉橋をも信用しようとはしなかった が、何事も歯に衣着せぬもの言いと、読書家の小林には、著書を多数執筆している 倉橋を信用するにはいくらも時間はかからなかった。 初めて会った日には、その地域の歴史などを肴に酒宴となった程で、すっかり 打ち解けた話ができ、相続対策を依頼されたのである。 「典型的なパターンだな。」 小林から預かった名寄帳と確定申告書を基に、ＣＦネッツのプロパティコンサルタント 野崎恭一が収集した調査資料を分析しながら倉橋は思った。 通常、我々、不動産コンサルタントの行う相続対策とは、不動産評価を基に路線価格と の乖離を指摘しながら相続税の納税額を圧縮する作業と、相続人間の揉め事が起こら ないように行う権利調整の２つがある。 ＣＦネッツでは、概ね１０日から２週間程度で依頼者の全財産を調査し、 倉橋の経験則上の相続対策に関するアイデアのアウトラインを何通りか提案する レポートを作成することから始めている。 その為、依頼を受けた直後にかなり踏み込んだ調査をすることになる。 調査方法は、まず名寄帳、つまり所有不動産の課税台帳を所有者の名前で寄せたものに 載っている不動産全部の登記簿謄本や公図、測量図などを一通り取得し、 不動産取引上で行っている重要事項説明書が即座に書ける程度まで調査をする。 そして、戸籍謄本を取得し、正確な法定相続権者を調査し、法定相続分を確定する。 その上で路線価を基準とした相続税の納税額を算出する。 一方、確定申告書を基にキャッシュフローの分析を行い、算出した納税額が支払えるか どうかを検証するのである。 「先生、小林さん、納税には耐えられませんね。」 野崎は倉橋の表情を察しながら曇った表情で言った。 「土地、売らなきゃ駄目ですかね。」 「いや、まだ若いから、時間をかければ何とかなるんじゃない。」 典型的な地主にありがちな資産背景。 居住用資産が広大で、多くの更地を所有し、駐車場などの利用による過小な不動産収入。 小林も同様な資産背景であり、不動産収入はたったの６００万円、２億円を超える 相続税の支払いなど、できる筈はなかった。 「倉橋さん、あんたに任すよ。」 小林は、倉橋の作成した分厚いレポートを前に、相続税２億２０００万円超の数字を 見てあっさりと言った。 「あんた、信用してるから、あんたの言うとおりにするよ。」 そんな小林が、突如、交通事故で亡くなってしまったのである。 小林の葬儀は盛大であった。 道路から山林の中腹にある自宅までのアプローチには、数え切れない花輪と生花が 飾られていた。 倉橋、廣瀬、そして野崎は通夜に参列し、焼香をあげた。 倉橋には、その掲げられた写真から「倉橋さん、あんたに任すよ。」との声が 聞こえたような気がした。 ・・・続きは次号でお届け致します！ |