CF Net's:CFネッツ コンサルティングネットワークス トップページへ   倉橋不動産コンサル始末記 不動産投資/不動産セミナー/不動産コンサルティング
不動産コンサルタントの始末記。突然の相続対策、不動産投資の失敗への警告、不動産セミナー&ビデオ、書籍販売、不動産トラブル処理など、実務に即したコンサルティングを提供します。
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私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。
これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
書籍
不動産投資のジレンマを解消する
出口戦略・組合せ戦略 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
著者:猪俣 淳
(住宅新報社)
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不動産投資、成功の方程式 不動産投資、成功の方程式
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アパート大家さんになった12人のフツーの人々 アパート大家さんになった12人のフツーの人々。
著者:猪俣淳
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著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
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中小不動産会社のための稼げる賃貸管理経営
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
新着情報
2010/3/4 Update
4/25開催:横浜:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演猪俣淳の「大家実践塾」現役大家さんに聞く、大家さんの為のセミナー
2010/3/4 Update
4/17開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/3/2 Update
4/17開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「平成不況」を乗り切る 法人向け不動産活用術!CFネッツ不動産投資倶楽部「法人会員」本格始動!!
2010/3/2 Update
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2010/3/2 Update
4/16開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMミニセミナー「あなたの家は寝てないか?」
2010/3/2 Update
4/9開催:東京:CFネッツコンサルタント山内真也CPM のミニセミナー「不動産投資初級セミナー」
2010/3/2 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM のミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/3/2 Update
セミナーDVD発売開始!CFネッツ不動産コンサルタント 猪俣淳講演 不動産投資実践塾相続対策編
2010/2/26 Update
4/6〜10開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「不動産業務スタッフ新任者研修」不動産コンサルタント自ら実務を通して基礎から教えます!
2010/2/24 Update
4/6〜7開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「倉橋塾」トップレベルの不動産コンサルタントを目指す、全ての方へ
2010/2/22 Update
5/29開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/2/22 Update
4/3開催:大阪:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「1日集中講座」不動産投資実践塾の王道4講座を1日にまとめた「4in1」
2010/2/22 Update
4/3開催:新潟:不動産コンサルタント藤原浩行CPM・不動産コンサルタント野崎誠CPM・不動産コンサルタント古川喜代志CPM 「今押さえたい、不動産投資ファイナンス最新情報」&「収益物件購入会」
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント中元崇CPM講演少額投資から始める!「ワンルーム購入会」お待たせしました。"ワンルーム融資"復活の兆し有!
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:不動産コンサルタント中元崇CPM講演「ワンルーム投資からの不動産投資」失敗しない不動産投資をするために最初に知っておいて欲しいこと
2010/2/14 Update
『2010年版「短期集中講座 宅建講習DVD」セット』
ご予約受付開始!
2010/2/13 Update
3/22開催:東京CFネッツ無料合同セミナー「失敗しない人生の設計と診断」MDRT会員ライフパートナーとお送りする失敗しない人生の歩き方!!
2010/2/13 Update
ミニフィールドワークセミナー2010年3月スケジュール決定!
2010/2/11 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMのミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/2/11 Update
3/12開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM・井上由美子のミニセミナー住宅セミナー「今年こそ住宅を買おう!」
2010/2/4 Update
3/20開催:大阪:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント 山内真也CPM講演「不動産投資スタートアップセミナー」失敗しないノウハウ大公開、今後の不動産投資と戦略
2010/1/17 Update
3/13開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論」このセミナーを受講すると・・・資産を増やす考え方を学ぶことができます。
2009/12/11 Update
4/24開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「資金調達編」どうすれば借りられるのか?実名を挙げて各金融機関のブラックボックスを明らかにします
2009/12/11 Update
3/20開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「危機管理編」不動産投資におけるリスクとは?その対処法は?
2009/12/10 Update
3/27開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「賃貸企画編」CPMであり一級建築士の「猪俣淳」が建築メーカーのカラクリを斬る!
2009/12/9 Update
3/13開催:富山:CFネッツゼネラルマネージャー猪俣淳講演「出版記念講演」全国縦断無料セミナー住宅新報社から「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」全国書店で大好評発売中
2009/11/29 Update
3/27開催:名古屋:CFネッツ代表倉橋隆行CPM講演「不動産投資術を活用した"相続対策"」守りから攻めの相続対策、資産は増やして減らさない!!
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倉 橋 コ ン サ ル 始 末 記
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突然の相続対策 Part2

倉橋コンサル始末記は、住宅新報に連載されています。


不動産コンサルタント始末記

第13話 事業ミーティング 

 テナントを含めたミーティングはおよそ、4時間を要した。入居テナントは、概ね本件事業に積極的であり、倉橋は確信に近いものを感じ取ることができた。
 「では、浅川先生には、以上のようなテナントの要望を取り入れて計画図面の作成をお願いします。」倉橋は、その場で、参加した設計士の浅川に計画プラン作成の指示を出した。「ただ、お集まりの皆さんには恐縮ですが、万一、事業が途中で頓挫したりすると私自身の信用を失います。本件の立案には、2階、3階部分を万一の時の為に、将来、住居に改造できるようなプランでお願いします。」
 「ということは、給排水設備やガスの配管などを用意しておくってことですか。」浅川は几帳面な性格であり、打合せの内容を詳細にメモをとりながら言った。
 「その通りです。もちろんベランダや避難通路の確保もお願いします。」倉橋は、飲み込みの早い浅川に追加の注文をした。「もちろん建設業者の方も、覚えておいてください。見積もりの際にこの設備が入っていないときでも、追加の工事代金は払いませんから。」
 倉橋の事業の進め方を知っている建築会社2社は、慌ててメモを取り出した。
 「先生、あと、調剤薬局の配置ですが、今回の建物は全部が医療用の施設になりますから、同一建物内に設置するのは難しいです。」医療コンサルタントの高橋は言った。「また同一敷地内に設けるのも、結構、難しいかもしれませんから設計図書が出来次第、事前協議が必要かもしれません。」
 「それでしたら、私のほうで調査します。」高橋の連れてきた調剤薬局の部長、三橋が言った。「何例か、このような事前協議をしたことがあります。同一建物は高橋さんが言うように難しいですが、同一敷地については、何とかクリアできると思います。私のほうで関係部署で確認を取っておきましょう。」三橋は、若いながら部長職であり、間もなく2代目の社長に就任する立場であった。
 かくして、本件事業の計画は、初日のミーティングで概ね実現性のある計画にこぎつけることができた。倉橋は、本件のように他業種にわたる企画立案については、その事業に携わるキーマンを全員呼んで、このようなミーティングを行い、その日のうちに方向性を決めてしまう手法をとることが多い。事業計画が大きければ大きいほど、ちょっとした伝達ミスで致命傷となったり、是正の為に大きな費用が掛かってくるケースが生じてくる。特に、建築計画の際、プランニングの状態から度重なる変更が行われる為、事業に携わるキーマンが揃っていれば、いわゆる「言った言わない」のトラブルが避けられるばかりか、ミーティングの都度、それぞれ意思の確認ができるから疎通が図れる。さらに、これらの集団がチェック機能になる為、計画の実行面でメリットがある。この手法は、倉橋が多くの建築プランニングを手がけてきたなかでの、なるべくミスを少なくするノウハウである。
 その後、2、3、変更が加えられ、浅川から建築図書が倉橋のもとに届けられた。倉橋は、自らの要望が満たされていることを確認し、医療コンサルタントの高橋を呼んだ。
 「このプランで、だいたい要望はクリアできると思います。」倉橋は、高橋に言った。「こちらの希望賃料は、調剤薬局を除いて270万円程度です。あとは高橋さんのほうでテナント側と借り上げ金額の調整を行ってください。」
 「ん〜、坪当たり9000円ですか。」高橋は、ちょっと渋い顔をしながら答えた。「駅前立地で1万円程度が標準的な金額です。ちょっと高くないですか。」
 「いや、ここは無医村の地区です。また高齢化も進んでいます。医院としては、珍しく条件が整っています。」倉橋は、自信ありげに高橋に言った。「むしろ駅前立地より有利だと思いますよ。」
 「まったく、先生にはかないません。」高橋は、大げさに言った。「一応、言ってみますよ。ただ、ここまできてこの話、壊さないようにしましょうよ。」
 「もちろんです。お互い、努力して事業にしましょう。」倉橋は、ニコニコ笑いながら、高橋に言った。
 その後、浅川の設計図書に基づき、2社から建築費の見積もりが届いた。両者共に2億4000万円を超える額であった。確かに、現実的にはこの程度の費用は掛かるかな、とは思ったものの、倉橋としては、何とかネット収入で14%を確保したかった。本件については、建物全体を賃貸する為、ランニングコストはあまりかからない。賃料収入が1ヶ月あたり270万円で調剤薬局が20万円とすると、290万円×12ヶ月で年間3480万円の収入である。これから固定資産税140万円、受水槽清掃費7万円、エレベーターメンテナンスが80万円を差引くと3253万円となる。これを14%で割り戻せば、約2億3200万円程度が建築コストである。したがって、諸経費等を踏まえれば、何とか2億2000万円程度に押さえたい所である。

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