CF Net's:CFネッツ コンサルティングネットワークス トップページへ   倉橋不動産コンサル始末記 不動産投資/不動産セミナー/不動産コンサルティング
不動産コンサルタントの始末記。突然の相続対策、不動産投資の失敗への警告、不動産セミナー&ビデオ、書籍販売、不動産トラブル処理など、実務に即したコンサルティングを提供します。
不動産投資 不動産セミナー 不動産コンサルティング 賃貸管理(PM) 売買・賃貸仲介 相続対策
Q&A掲示板出版執筆業務セミナーDVD販売土地有効活用とは個別コンサルティング
建築コンサルティング経営コンサルティング採用情報サイトマップ
 
CFネッツ支店情報
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
不動産投資倶楽部4種類の会員制度
会員専用ページ
個別相談
CF-1少額から始める間接不動産投資
底地整理による資産組み替え術
インターン生募集
倉橋塾
加盟店募集中
メールマガジン
まぐまぐ
日本人初のCPM(公認不動産管理士)公式試験合格者である 倉橋隆行をはじめとする実務経験豊富な不動産コンサルタントが執筆。プロだけが知っている不動産投資の成功・失敗事例や不動産セミナーのご案内を毎週お届けいたします。
下記よりメールアドレスを登録ください。 サンプルはこちら

CFネッツブログ
倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資
コンサルタント猪俣淳の「不動産投資実際はどうやるの?」
ふるこばの「不動産投資理論を使った自分のための相続対策」綴帳
CFネッツチーフマネージャーの不動産コンサルタント日記
野崎恭一の「横濱発、不動産投資もB級グルメ!」
井上隆司の最近思うこと
藤原浩行の「不動産マーケットひとり歩き、プロの知識教えます!」
山内真也の不動産投資上京物語
不動産コンサルティングのCFネッツセミナーWOMENブログ
CFネッツ本社スタッフブログ
CFネッツ 横浜不動産投資最前線24時!
CFネッツ銀座オフィススタッフによる裏ブログ
シーエフネッツPMブログ
中元崇の、嗚呼「不動産コンサルな日々」
不動産投資でさいちゃんファイト
Unno Miyuki の不動産投資 LIFE♪
クレームくれちゃん ナニワの不動産日記 in 横浜
マダムユミコの住宅最前線
トッモヒロの不動産にほえろ
CFネッツ大阪支社ブログ
そっがんの”やっときましょか不動産投資”
城ヶ島 遊ヶ崎リゾート スタッフブログ
ウィークリー・マンスリーマンションの月極倶楽部
格安マンスリーマンション情報
青葉寮好日日記
CFネッツ加盟店ブログ
大阪デスク 社長ブログ
富山デスク 社長ブログ
富山デスク STAFFブログ
新潟デスクAM事業部 社長ブログ
福岡デスク 社長ブログ
金沢デスク スタッフブログ
クマさんの賃貸管理クレーム日記
個別コンサルティング
無料個別コンサルティングを行っております。不動産投資・相続対策・不動産に関することならば、まずCFネッツコンサルタントにご相談ください!
TSUTAYA
TSUTAYA
TSUTAYAビジネスカレッジにて倉橋隆行の不動産投資DVDが好評レンタル中です。
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
芸能人もお忍びでお見えになるほどの都心近郊・オアシス、プライベート感覚を重視した癒しとくつろぎのCFネッツグループが運営するリゾートホテルです。 全室オーシャンビューで、サンセットの富士山の眺めは最高。コラーゲン料理をはじめ新鮮な地魚料理から本格的なバーもご用意。 目の前に広がる北原白秋記念碑のビーチは城ヶ島では貴重な砂浜、のんびりするも良し、釣りをするも良し、お客様の癒しとくつろぎの時間つくりをお手伝いさせて頂きます。
グループ関連企業
月極倶楽部
月極倶楽部
当社代表はウイークリーマンションでおなじみ「月極倶楽部」の発案者及び経営者です。東京や横浜などの首都圏のウィークリー・マンスリーマンション。バックひとつで即入居できる月単位・週単位の家具付賃貸マンションのご紹介です。敷金・礼金保証人一切不要!駐車場付の物件もございます。
南青山建築工房
南青山建築工房
私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。
これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
書籍
不動産投資のジレンマを解消する
出口戦略・組合せ戦略 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
著者:猪俣 淳
(住宅新報社)
投資家として確かな目を養う
不動産投資、成功の方程式 不動産投資、成功の方程式
著者:倉橋隆行
(朝日新書)
不動産投資の秘密とは?
やっぱり不動産投資が一番! やっぱり不動産投資が一番!
著者:倉橋隆行
(週刊住宅新聞社)
実践ノウハウを大公開!
実践サラリーマン 実践サラリーマン
大家さん!

著者:倉橋隆行
(週刊住宅新聞社)
不動産投資はまずこの本を!
これであなたも大家さん これであなたも
大家さん!

著者:倉橋隆行
(週刊住宅新聞社)
100の短編集
不動産投資にまつわる100の話 不動産投資にまつわる100の話 」
著者:猪俣淳
(住宅新報社)
本気で大家さんを目指す方に!
アパート大家さんになった12人のフツーの人々 アパート大家さんになった12人のフツーの人々。
著者:猪俣淳
(にじゅういち出版社)
業者の方から個人の方まで
充分楽しめる一般書です!
プロが教えるアッと驚く 不動産投資 プロが教えるアッと驚く不動産投資
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
賃貸経営に役立つ書式が
解説と共についています!
中小不動産会社のための稼げる賃貸管理経営
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
新着情報
2010/3/4 Update
4/25開催:横浜:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演猪俣淳の「大家実践塾」現役大家さんに聞く、大家さんの為のセミナー
2010/3/4 Update
4/17開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/3/2 Update
4/17開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「平成不況」を乗り切る 法人向け不動産活用術!CFネッツ不動産投資倶楽部「法人会員」本格始動!!
2010/3/2 Update
4/23開催:東京:CFネッツコンサルタント橋本和聡・呉山英明のミニセミナープロパティマネジメントセミナー「賃貸トラブル」
2010/3/2 Update
4/16開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMミニセミナー「あなたの家は寝てないか?」
2010/3/2 Update
4/9開催:東京:CFネッツコンサルタント山内真也CPM のミニセミナー「不動産投資初級セミナー」
2010/3/2 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM のミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/3/2 Update
セミナーDVD発売開始!CFネッツ不動産コンサルタント 猪俣淳講演 不動産投資実践塾相続対策編
2010/2/26 Update
4/6〜10開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「不動産業務スタッフ新任者研修」不動産コンサルタント自ら実務を通して基礎から教えます!
2010/2/24 Update
4/6〜7開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「倉橋塾」トップレベルの不動産コンサルタントを目指す、全ての方へ
2010/2/22 Update
5/29開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/2/22 Update
4/3開催:大阪:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「1日集中講座」不動産投資実践塾の王道4講座を1日にまとめた「4in1」
2010/2/22 Update
4/3開催:新潟:不動産コンサルタント藤原浩行CPM・不動産コンサルタント野崎誠CPM・不動産コンサルタント古川喜代志CPM 「今押さえたい、不動産投資ファイナンス最新情報」&「収益物件購入会」
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント中元崇CPM講演少額投資から始める!「ワンルーム購入会」お待たせしました。"ワンルーム融資"復活の兆し有!
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:不動産コンサルタント中元崇CPM講演「ワンルーム投資からの不動産投資」失敗しない不動産投資をするために最初に知っておいて欲しいこと
2010/2/14 Update
『2010年版「短期集中講座 宅建講習DVD」セット』
ご予約受付開始!
2010/2/13 Update
3/22開催:東京CFネッツ無料合同セミナー「失敗しない人生の設計と診断」MDRT会員ライフパートナーとお送りする失敗しない人生の歩き方!!
2010/2/13 Update
ミニフィールドワークセミナー2010年3月スケジュール決定!
2010/2/11 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMのミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/2/11 Update
3/12開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM・井上由美子のミニセミナー住宅セミナー「今年こそ住宅を買おう!」
2010/2/4 Update
3/20開催:大阪:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント 山内真也CPM講演「不動産投資スタートアップセミナー」失敗しないノウハウ大公開、今後の不動産投資と戦略
2010/1/17 Update
3/13開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論」このセミナーを受講すると・・・資産を増やす考え方を学ぶことができます。
2009/12/11 Update
4/24開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「資金調達編」どうすれば借りられるのか?実名を挙げて各金融機関のブラックボックスを明らかにします
2009/12/11 Update
3/20開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「危機管理編」不動産投資におけるリスクとは?その対処法は?
2009/12/10 Update
3/27開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「賃貸企画編」CPMであり一級建築士の「猪俣淳」が建築メーカーのカラクリを斬る!
2009/12/9 Update
3/13開催:富山:CFネッツゼネラルマネージャー猪俣淳講演「出版記念講演」全国縦断無料セミナー住宅新報社から「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」全国書店で大好評発売中
2009/11/29 Update
3/27開催:名古屋:CFネッツ代表倉橋隆行CPM講演「不動産投資術を活用した"相続対策"」守りから攻めの相続対策、資産は増やして減らさない!!
サイト検索
Google


cfnets.co.jp を検索
WWW を検索
ベターマーク制度
シルバーベターマーク
社団法人 全国賃貸住宅経営協会では、ベターマーク制度を通して「賃貸住宅品質表示推進運動」を推進しています。ベターマークのページには、適合賃貸住宅認定を受けている全国の優良賃貸住宅も掲載されています。


国土交通省所管 社団法人全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部のページがオープンしました。

IT不動産
お問い合わせフォーム
SSL グローバルサインのサイトシール
 
HOME不動産コンサルティング倉橋隆行倉橋不動産コンサル始末記>過去の倉橋レポート 1998年5月号

      
あの「バブル経済」は大手銀行と生命保険会社を詐欺集団と化した!Part2


「あれっ!アパートの借入金は1億700万円の予定なのに1億1700万円に変更されていますよ?」

貯金通帳を見ながら、私自身、ひどく「後悔」した。  

  とにかく「三菱銀行」の支店長との間で、あの一件があってから打合わせは「オーナー」が「三菱銀行の担当者」と、直接、やりとりをしていた。 「支店長」は、一切、私に対して謝りにはこなかったが、担当者は、業務の遂行上、支店長の暴言を私に詫び「融資の打合わせ」を 一度だけ電話で話したことがあった。
  その際、こちらの指示は、

  1. 融資の金額は「1億700万円」で最初に「抵当権」は付けてもよいが、中間金は「手形」でつなぎ、最終代金支払いのときに清算すること
  2. 融資額は1億円を超えるから、できれば「保証会社を付けない融資」で進めてもらいたいこと(保証料がかからない)
  3. 2月末の完成予定であるから、4月の初旬から返済を開始すること
などを打合わせし、「オーナー」にも書面に書いて、その通りにしてもらえば「経済的」に「無駄が省ける」ことを説明しておいた。
ところが「三菱銀行」は我々の期待に反し、
  1. 融資金額は、一年間据置き金利などを含めて必要でない1000万円を  上乗せし、
  2. 保証料は1億1700万円に対し、約230万円を口座から引き落とし、
  3. まったく必要もないのに「1年間返済をせず」、余分な「金利」を上乗せする方法で融資を実行したのである。

そして「オーナー」が「承諾」も「納得」もしていないのに勝手にその「預金口座」に残った「お金」を「明治生命」の「変額保険」の返済に充てていた、のである。 瞬間的に私の頭のなかで、これは「事件」である、と感じた。
とにかく「きつねに抓まれている」ようで、詳細については何も解らない。

  はじめは、当社の「賃料の入金」がされていないのではないか、という疑念からの「相談」であったが、気がついてみれば、 もっと「大きな事件」である筈なのに、何と「当事者」が、一切、内容を把握できていないのである。 ただ解っていることは、以前、「土地を担保」に入れて「保険」に入れば、「相続対策」になるからと「明治生命」に勧誘され「保険」に加入し、 その時に「明治生命」がつれてきた「三菱銀行」が、そのアパートを建築した土地に「担保(抵当権)」を設定した、ということだけである。

  とりあえず何も解らないまま、その「オーナー」から手元にある書類全部を預かって、事務所に帰ってきた。 仕事柄、不動産に絡むことはだいたい「理解」しているが、土地に「抵当権」を付けて「保険」に入れば「相続対策」になる、 というのは初めて聞いたし、それが事実であれば「画期的」な「対策」である、などとも考えた。

  預かってきた「保険証券」を見て解ることは、

  1. 「社員配当金」は6ヶ月目の末に「利息」を付けて「充当」されること
  2. 契約時、保険料の「約1億5739万円」を一括して支払っていること
  3. 「運用実績」が4.5%の場合、「解約返戻金」は「4年目の時点」であるから「約1億6852万円」であること
等であり、保険に加入した当時の「パンフレット」類や「募集取締法」で定められている「加入のしおり(保険内容が詳細に記載されているもの)」はない。

「解約返戻金」をみて、最悪、「解約」すれば「保険金額」は戻るだろうし、多少の「配当金」は積み立てられているだろうから支払った 「金利の一部」と「経費」の「損」になるのかな、程度の認識であった。
  それにしても「借入金」からみて、ざっくり「4000万円」程度の「損」が出るから大変なことだ。 そこへ、当社に出入りしている他の保険会社の「女性外交員」がきたので、その「パンフレット」を見せ、聞いた。

「うちのお客さんでこんな保険に入っているんだけど、知ってる?」

軽い口調で話した。

「なんでこの保険、相続対策になるのかなぁ?」
「これ、変額保険ですよねぇ?」

パンフレットを見るなり怪訝そうにいった。

「私、解りません。扱っていませんから....。」

なぜか自分が責められているかのように、彼女はいった。 まったく歯切れの悪い返答に、私自身、 不安を感じ「ファイナンシャル.プランナー」の仲間で「保険」に詳しいのがいたので、早速、保険証券を「ファックス」で送って、みてもらった。

「倉橋さん、これはたいへんなことになりますよ。」

本当に気の毒そうに、彼は言った。

「急いで解約返戻金の試算をさせたほうがいいですよ。」

また現状の生命保険会社の運用実績の悪さを指摘するとともに、この保険に関してトラブルが生じつつあることを教えてくれ

「たぶん私の試算では、いま解約すると、1億円程度しか戻らないと思います。」

と、言った。

「保険証券に返戻金表が明示してあって、いま解約すると1億6850万円になっていても?」

頭の中では彼の言うことを信じがたく、 できれば彼のいうことに間違いがあることを期待して聞き返した。

「残念ですが、間違いないと思います。」

と、また、彼ははっきりと言った。
  その後、間違いがあるといけないので、かつて「生命保険会社」で資産運用をしていて、いまは資産税専門の税理士をしている友人に再度確認したところ、

「お気の毒だけど、そのひとの言うことに間違いはないと思うよ。」

その後、心配そうに、

「まさか倉橋さん、勧めたんじゃないないだろうね。」

悪いジョークだ。

「まさか、そんなポリシーのないことはしないよ。」

私は不動産が専門分野であるから、この「変額保険」の仕組みは知らなかったが、 生命保険の専門家が口をそろえて危険性を問うようなものに、なぜ、この「オーナー」が入ってしまったのか不思議であるし、また、興味があった。

「本人は相続対策になるからって言われて、この保険に入ったようだけど?」
「当時は保険屋と銀行がグルになって、さんざんやったみたいよ。」

口の悪いのはお互い様だが、たしか彼も昔は保険屋だった筈である。

「あんなの、売るやつが悪いよ。だいたい、相続対策なんて知らないやつらが保険の売上だけ欲しさにやってんだもん、無知からくる、犯罪だね。」

彼は、かなり「変額保険」に詳しく、いろいろと教えてくれながら、オーナーの年齢を聞いた。

「確か、大正の最後の年だと思ったから、68歳じゃないかな。」
「まだ若いから、解約した方がいいよ。」

しばらく考えてから、彼はいった。

  翌日、かなり重要な結論をもらわなくてはならず「オーナー本人」と「家族」、そして、この保険勧誘当時を知る「妹さん」に集まってもらい、 大まかな調査した結果を告げた。そして、

「残念ながらこの保険を続けると、借金は累積するばかりです。」

すでに、借入金は2億4000万円であることは事実であり、生命保険の「保険料」の ために借りたお金である以上、清算する方法はといえば「保険金」を受け取る時、すなわち「死んだ時」しかないのである。

「だって、それは...。」
3人とも絶句していたが、一番先に声を出したのは「妹さん」だった。

「天下の明治生命と三菱銀行がやっているのだから、何の心配もいらないって、土地を担保に入れれば相続対策になる、あとは何の心配も要らないって、 はっきり言ってたわよ。」少し、興奮気味であった。

「で、さらに申し上げにくいのですが、いま解約すると1億円前後しか戻らない、つまり1億4000万円程度の損が出ることになります。」

私は、ここで曖昧な態度で逃げてしまうのではなく、事実をはっきり伝えた上でこの処理を「具体的」にどのようにして「解決」して行くのかを議論したほうが有意義であると判断した。

「私の意見としては、解約した方が得策だと思います。」

  毎月、利息だけで「約100万円」を支払い続けるとなれば、死亡保険金の2億8000万円に借金が膨らむまでに4000万円、つまり「3年4ヵ月」しかない。 また「日本経済の落ち込み」は当時も「異常」であったから、日本の保険会社の運用方法では、さらに悪化する可能性は高かった。

「とりあえず休み明けに、早急に解約返戻金の額を確認しておいて下さい。」

皮肉にも土曜日であったから、その場では確認はできず「オーナー」の奥さんが月曜日に確認することになり、その日の打合わせを終えた。 そして、月曜日の夕方。気を落とした口調で「オーナー」から連絡が入った。

「倉橋さんの言うとおり、いま解約すると約9700万円しか戻らないそうです....。」
がっくりとした表情でいった。

「一体、これからどうすればいいんでしょうか?」

  直接、私がしたことではないが、この「明治生命」と「三菱銀行」のやった行為について「許せない!」という思いが込み上げてきた。 また「バブル経済」のもと、こんな「詐欺行為」を黙認している「大蔵省」にも、腹が立った。

「私がついています。とにかく争いましょう。」

ただ漠然とそう答えたものの、電話を切ったあと、頭の中でいろいろな手を考えているうちに、 事務所の時計は既に、午前12時をまわっていた。........。  つづく!


Kurahasi's Report TOP  CFネッツトップページ
会社概要 | お問い合わせ | 採用情報 | 個人情報の取扱について | 特定商取引法に関する表記 | リンク
〒234-0054 横浜市港南区港南台3丁目3番1号 港南台214ビル407号
TEL 045-832-7440 FAX 045-832-7452
株式会社 CFネッツ
Copyright (C) 2002 -  CF NET'S, All rights reserved