国税庁の調査によると、平成１７年に相続財産として申告された全財産のうち、５６%を不動産が占めているそうです。

既に時代は、「物質的」にも「精神的」にも貧しい時代であった「２０世紀」から、豊かな時代である「２１世紀」に向けて大変革をしようと模索しているときではないかと私たちは考えています。

すべての業種、業態の変化は、少し前では予測がつかないほどの急スピードで 変革を遂げているにもかかわらず、こと不動産業界だけは、過去の商慣習にとらわれて、未だに新時代のアプローチの準備すら行っていないのが現状ではないでしょうか。

私どもＣＦネッツでは、新しい時代の不動産業として情報サービスでは、いち早くインターネットを活用し、顧客サービスについては、 質の高いコンサルティングサービスを提供させていただいております。
もちろん社員につきましても、充分な経験と実績を積み、併せて当社独自の研修制度により、より高い教育を受けた上で、お客様の満足のゆくサービスの提供ができるよう、日々、努力いたしております。
不動産賃貸、不動産売買、不動産管理、そして資産管理と、その時々の重要な判断と決断が、その後、大きく人生を変えてしまうということも多々あることなのです。
私たちは、現在の日本の不動産業にはない、「パートナーシップ」のとれる身近な「不動産コンサルタント」として、皆さまの重要な岐路での判断や決断をお手伝いさせて頂き、皆さまの豊かな未来に貢献できれば幸いと考えています。

今後とも、私どものコンセプトである

Ｃ u s t o m e r F o c u s C o n s u l t i n g N e t w o r k s
C は （ Ｃ u s t o m e r ＝ お客様）
F は （ F o c u s ＝ 焦点を合わせる）

お客様の希望するサービスを提供しつづけることを モットーに、
誠実に、そして真剣に取り組んで行きたいと考えております。

倉橋隆行　　T.Kurahashi
株式会社シー･エフ･ネッツ　代表取締役社長

会社概要

会社名：　株式会社シー･エフ･ネッツ　(http://www.cfnets.co.jp/ )

• 本社住所：　〒234-0054
  神奈川県横浜市港南区港南台3-3-1 港南台214ビル4Ｆ
  tel：045-832-7440　fax：045-832-7452　mail：info@cfnets.co.jp 
• 設立：2000.2
• 資本金：4,900万円
• 代表者：代表取締役　倉橋隆行　(社長Blog:http://hudousantoushi.livedoor.biz/ ) 
• 免許番号：国土交通大臣（2）6045号

業務内容：

• 不動産コンサルティング（不動産投資・建築企画等）
• リスクマネジメント（プロパティマネジメント業務）
• アセットマネジメント（不動産を活用した資産運用）
• ファイナンシャルプランニング（不動産を活用したライフプラン）
• 建築コンサルティング（建築企画からファインナンス）
• 経営コンサルティング（不動産事業の立ち上げから事業転換）
• 相続対策（相続対策全般）
• セミナー運営（出版事業からセミナー開催等）
• 講師派遣（講演会講師・研修講師等）

支店情報：

• 【株式会社シー・エフ・ネッツ本社】
  住所:横浜市港南区港南台3-3-1港南台214ビル407号室
  TEL:045-832-7440　　　MAIL:info@cfnets.co.jp
• 【南青山オフィス】
  住所：港区南青山3-18-20南青山松本ビル4Ｆ
  TEL：03-5414-7755　　　MAIL:aoyama@cfnets.co.jp
• 【みなとみらいオフィス】
  横浜市中区日本大通７番地日本大通７ビル８階
  TEL：045-228-0043　　　MAIL:minatomirai@cfnets.co.jp
• 【磯子オフィス】
  住所：横浜市磯子区杉田1-5-7Ｋ.Ｙ.Ｔビルディング1Ｆ
  TEL：045-771-1205　　　MAIL:isogo@cfnets.co.jp
• 【港南台コンサルティングデスク】
  住所：横浜市港南区港南台3-1-3港南台バーズ2Ｆ
  TEL：045-835-1055　　　MAIL:kounandai@cfnets.co.jp
• 【株式会社月極倶楽部新宿予約センター】
  住所：新宿区百人町1-24-4東京柏木ビル2Ｆ
  TEL：03-5489-8492　　　MAIL:tsukigime@492.co.jp
• 【株式会社月極倶楽横浜コミュニティ】
  住所：横浜市緑区十日市場町803-3
  TEL：045-989-2511　

ＣＦネッツグループ企業：

• 株式会社月極倶楽部
• 株式会社南青山建築工房
• フィナンシャル総合研究所
• 有限会社ＣFビルマネジメント

相続対策の落とし穴！ 不動産コンサルタント始末記 ＝相続対策編＝ 著者：不動産コンサルタント 倉橋隆行　　　 発行：㈱ＣＦネッツ 価格：８００円（税込）

• はじめに 
• 第１話　突然の死
• 第２話　現状認識
• 第３話　作戦会議
• 第４話　全体計画
• 第５話　土地売却作戦開始
• 第６話　クロージング
• 第７話　不動産鑑定評価
• 第８話　実勢価格の乖離
• 第９話　不動産鑑定評価の結果
• 第１０話　相続のシナリオ
• 第１１話　借金
• 第１２話　プランニング
• 第１３話　事業ミーティング
• 第１４話　レポーティング
• 第１５話　竣　工

< 前　|　次 >

本来、相続対策は、被相続人が生きているうちに準備するものである。

通常、倉橋の手法としては、不動産は、即時、売却や物納ができる状態に整備しておくように心がけており、相続が発生した時点では、ほぼ物納や換金ができる状況にしておくようにしている。ところが、今回の小林の相続は、突然の事故死のため、準備に相応な時間すら掛けていられない状況であり、ぶっつけ本番で、相続開始後１０ヶ月の時間内にすべて決着をつける必要がある。

「しかし地主さんって言うのはいつも思うんだけど、自分の土地に興味がないのかねぇ。」伊東は、倉橋に率直な感想を漏らした。

小林の土地は、ほぼ全部が測量等を行っておらず、不整形の土地のまま、隣接地の所有者と境界の立会い等を行っていなかった。

「とりあえず相続税の申告用には、現況測量でもいいかもしれないけど、せっかくだから、この際、隣地も立会い同意を得た方がいいですよね。」

「もちろん、そうしてください。」倉橋はそう言うと、付け加えた。「地主さんって、測量して縄伸びなんかすると、税金が高くなるからって嫌がる人、本当に多いからね。ほとんど、後で誰かが苦労するってこと考えてないよね。」

そんな他愛ない話をしながら、倉橋と伊東は、倉橋の経営するＣＦネッツの港南台オフィスで着々と測量の行程を具体的に打合せした。

「こんにちは、ご無沙汰です。」倉橋と伊東の打合せに、ついでだからと、その日、不動産鑑定士の山本に同席するよう支持していた。

山本は、倉橋に挨拶すると、伊東にも丁寧に名刺を差し出しながら挨拶をした。

「はじめまして、山本鑑定事務所の山本です。」

倉橋は、いつも、このような仕事に取り組む際、専門家のチームを作り、自らがいないときにも直接打合せができるよう、このように顔つなぎをすることが多い。

「山本先生、一応、今回は自宅部分のみを鑑定評価で申告しようと思っています。」倉橋は短決に山本に指示を行った。「この自宅、路線価での評価は４億円にもなるんですが、実際、売ろうと思っても、とてもそんな金額で売れる代物じゃありません。」

「一応、これが私の簡易評価です。」山本は、一枚の紙に書いた概算の簡易評価額を倉橋に手渡した。山本も、倉橋とは多くの取引を行っており性格も知っているから、打合せの際には事前に物件を下見し、簡易評価を持参して打合せするようにしている。「概ね、半額の２億円には下がると思います。」

「いやいや、先生。私は、そうは思っていませんよ。」倉橋は、にこにこしながら山本に詰め寄った。「先生、これ、突然この土地を買ってくれって不動産屋さんに行ったとしますよね。いくらで売れますかね。」

「ん～、そういわれると、確かに２億円では無理かもしれませんよね。」

山本は不動産鑑定士らしからぬ表情で、あっさりと倉橋の意見に納得した。

「伊東先生、コンタ（高低測量）割図、できてましたっけ。」倉橋は、伊東にコンタ割図を出させ、説明した。「我々、この土地を買おうとすれば、まず造成工事の見積もりを出しますよね。」倉橋はコンタ割図をコピーして、その上に造成宅地の絵を書きながら説明した。

「ここは第一種低層住居専用地域ですから高度利用してマンションの建築なんかできません。従って、住宅用地として宅地造成を行い、売却するしかないんです。そうするとね、道路部分も当然売買対象面積にはならないし、ここまで傾斜がきつければ法面の面積もかなり出てきます。」

「なるほどね。さすが先生は不動産屋だ。」山本は不動産鑑定士であるから、土地の評価額を算定することは得意であるが、やはり実務的な感性は倉橋には勝てなかった。「これで行くと、有効宅地は４割くらいになりますかね。」コンタ割図に３角スケールをあてながら、ざっくりと倉橋が書いた宅地造成のイメージ図を見ながら、山本が言った。

「そうそう、ひょっとするともっと少ないかもしれません。」倉橋は、山本と伊東に言った。「ここは崖地割合を差引いても、路線価だと４億円以上の評価になっちゃいますよね。一般的にみると１５００坪で４億円だから坪当たり約２６万７千円だから安いように感じてしまうけど、我々、業者からみると、とんでもなく高いんですよ。」

「で、先生だったら、いくら位と考えているんですか。」山本は、倉橋に率直に尋ねた。

「計算してみないと分かりませんが、私だったらタダでもいらない。」倉橋がそう言うと、山本も、伊東も笑わなかった。
 

< 前　|　次 >

「倉橋社長、ご無沙汰しております。」打合せの途中、日研土木の土木部長、嵯峨野が加わった。

倉橋の打合せは、テーマごとに関係者を順に呼んで行うことが多い。説明が必要な関係者を順に呼んで、ある程度説明が進んだ段階で次の人を入れて打合せを行い、最終的には、その日のうちに全員が納得した状態で仕事についてもらう。そうすることによって、聞き間違いや伝達を間違えることもないし、仮に倉橋が出張中のときも、この打合せに参加した人同士で更に打合せができる仕組みにしている。

「この嵯峨野部長には、この土地の造成工事の見積もりをお願いすることにしています。」倉橋は、そういうと小林の自宅敷地のコンタ割図に３角スケールをあてながら説明をした。「ほらね、この土地を宅地造成して仕上げるとすると、前面道路に接する部分はかなりの擁壁を作らなければならないし、裏側の崖は、もっと厳しい擁壁を造らなきゃならないでしょ、それに位置指定道路を２本いれるとすると、車返しもそれぞれ必要になるよね。結局、この土地を販売できるようにするには、この造成費用がかかってくるわけだから、その費用は、当然、評価額から差引かなけりゃ不公平ですよね。」倉橋は、自らの持論を展開しながら不動産鑑定士の山本に対しアピールした。

「ん～、確かに先生の言うとおりですけどね。」山本は、ちょっと困惑した表情で答えた。「ざっくりどのくらいの費用が掛かりますかね。」山本は、嵯峨野に聞きなおした。

「これだけの工事をすれば、２億円は最低掛かるでしょうね。」電卓をたたきながら、嵯峨野は言った。「でも、この裏の擁壁は、かなり難しいですね。これだけ高低差があると３段位の擁壁が必要になるかもしれません。そうすると、正味、使える敷地は３割以下かもしれませんよ。」

「ですよね。嵯峨野さん、この土地、このまま４億円で売れると思います？」倉橋は、嵯峨野に言った。

「え～、とても無理でしょう。」嵯峨野は本気で驚いていた。「これ、造成費用、出ないんじゃないですか。」

倉橋は、にこにこ笑いながら、山本の方を見た。「でね、山本先生。嵯峨野さんに実態にあった造成図面と見積書を作成してもらいます。この図面と見積書は、誰が見ても客観的に問題がない状態までにしてもらいます。」倉橋は、不動産鑑定士の立場の山本に対し、職業柄の問題が生じないような説明をした。「私としては、山本先生に宅地造成上がりの土地の総額の評価を出してもらって、そこから嵯峨野さんの出してくる見積もり金額を差引いた金額で評価額を出してもらいたいんです。」

「なるほど、このような土地の場合、そのほうが評価額は明らかに下がりますね。」山本も倉橋の理論に納得した。「嵯峨野さんからの図面と見積もりは、どの位でできますか。」

「そうですね、最低、２週間位ですかね。」嵯峨野は、倉橋の顔をチラッと見た。「いや、１０日位で何とかしましょう。」

倉橋は、宅地造成等の工事について概ね３社と取引をしており、日研土木は、その内の一社である。このような見積もり作業については、面倒な上、本当に造成するわけではないから、企業としてはあまり商売にはならないが、長い付き合いの中で協力はしてくれていた。

倉橋は倉橋のほうで、いつも発注側であるからといって甘えることなく、その都度、掛かる費用については、ちゃんと立替えてでも支払っているから、信頼関係は厚いものがある。

「そうしてくれると、助かります。」倉橋は、素直に感謝して言った。

倉橋、伊東、山本、そして嵯峨野との打ち合わせの後、相変わらず倉橋と伊東は、小林の所有する土地の測量を行っていた。

残りは３００坪の土地上に建っている倉庫と駐車場の利用用途に合わせた区画割を行えば、概ね所有財産の内、不動産の部分については決着がつく。この区画割を明確にするという作業は、地味な作業であるが、路線価格で申告する場合、奥行長大補正率や間口狭小補正率、その他かげ地割合などによる割引率を有利にとることによって、意外に価格は下がるものである。

「先生ですか。」小林の倉庫を借りているテナントと打合せをしている最中、山本から倉橋の携帯電話に連絡が入った。「先日の件、何とか１億４０００万円位まで下げられるようになりました。」山本の声は、妙に明るかった。
 

< 前　|　次 >

「先生、いくらになったんですか。」小林の貸している倉庫の敷地を、実態にそって倉橋と一緒にテナントを回りながら測量を進めていた伊東が倉橋に聞いた。「１億は、切りました？」

「いや、１億４０００万円だって。」結果については、まだまだ不本意ではあるが、山本の評価で、ここまで下がれば、後々問題は生じない。「多分、山本先生が努力した結果でこの評価であれば、ここまでが限界かも知れない。」

「でも先生、４億円の評価が１億４０００万円なんだから大成功じゃないの。」伊東は、倉橋に慰めるように言った。

倉橋は評価額については、もう少し下がると予想はしていたものの、この結果について不満ではなかった。山本は、いつも限界まで挑戦してくれる不動産鑑定士である。ある意味、倉橋は、山本がやって、ここまでとなれば、それ以上は無理であることを知っていた。

当初、小林家の相続は、２億２０００万円程度の相続税がかかる計算であり、生命保険と現金を合わせても３０００万円しか金融資産はなく、明らかに１億９０００万円程度の資金がショートする小林家の相続であった。

概ね交通事故での賠償金５０００万円程度は見込めるもののそれでも１億４０００万円は確実にショートする、明らかに相続破産のパターンであった。ところが山本の不動産評価によって遺産総額は確実に下がり、現時点では、相続税が１億２０００万円程度まで圧縮できた。また、先日、小川製作所に畑を売ったことで資金が３７００万円入っており生命保険と現金が３０００万円あるから、後は５３００万円で足りることになる。

取り敢えず交通事故の賠償金が５０００万円入ってくれば、ほとんど資金のショートは解決できることになる。

「先生、相変わらず凄いね。」伊東は、測量をしながら倉橋の説明を聞き、何だか狐に抓まれたような顔で言った。「小林さん、先生がいなかったら大変でしたよね。」

「いやぁ、亡くなった小林さんの人徳じゃないの。運がいいんですよ。」

そう言いながら、倉橋は付け加えた。「でも、世の中には、相続税の申告の仕組みを知らずに一財産失っちゃう人って多いんだよね。無知からくる利益の喪失って言うかさ、世の中に我々のような仕事をする会社って少ないから仕方がないかもしれないけど、資産家や地主も欧米並みにパートナーシップのとれるコンサルタント会社と付き合えばいいのにね。」

「先生、良い知らせです。」いよいよ測量の段取りも終わる頃、某地方銀行の塚本から、倉橋の携帯電話に連絡が入った。「先日の小林さんの相続税納税資金、今日、本部から正式に承認が下りました。」

「あ、そう。」塚本の明るく自信に満ちた声とは裏腹に、倉橋の声は曇った。万一、納税資金がショートしたときを考え、融資の打診をしていたのである。「で、どんな回答。」

「頑張りました。」銀行員にしておくのはもったいない程の営業マンの塚本は、自身たっぷりに言った。「１億円、２０年の長期返済です。金利は、通常金利の０．３％引かせてもらいます。どうです、頑張ったでしょう。」

「ん～、ごめん。謝まんなくちゃならないことがあるのね。」電話の向こうで、塚本の酷く落胆した表情を感じながら、倉橋は言った。「お金、いらなくなっちゃいそうなんだ。」

「え。」塚本は、声をつまらせた。「どう言うことですか。」

「相続税、半分くらいになっちゃう感じなんだよね。」

「そんな殺生な。」関西人でもない塚本は、そんな言葉で落胆した表情を示した。「先生、じゃぁ、相続が終わったら小林さんに投資物件でも買ってもらってくださいね。」

「わかった、了解です。」倉橋は、小林の資産背景から、賃料収入の少なさを実感していた。「いま測量している土地に、将来、収益物件を建築するから、その際、必ず塚本君のところから借りるからさ、今回の件は勘弁して。調査費用は、うちの口座から落としておいてくれればいいから。」

「先生、都銀さんはなしですよ。」営業マンらしく、押さえを入れてから、塚本は、快く納得して電話を切った。

「伊東先生、たまには食事でもしましょうか。」いよいよ、小林の所有する全部の土地の測量を終え、一通り思惑通りに話が進んだことから、倉橋は、伊東に言った。

「いいですね、先生。約束どおり、奢ってくれる？。」伊東はそう言うと、ニコニコしながら資材を片付け出した。
 

< 前　|　次 >

「こんなことって、実際にあるんですか。」倉橋は、小林の自宅に出向き、小林家の全員がいる前で計算書をだして説明すると長男の和夫は驚いて言った。「お金、借りなくても大丈夫じゃないですか。」

「そうです。逆に多少、残る計算になります。よかったですね。」倉橋は、小林家の全員に言った。「あとは遺産の分け方を考え、遺産分割協議書を作成すれば終了です。」

「その、遺産分割協議書っていうのは、何ですか。」母のトメは、素直に倉橋に聞いた。

「遺産分割協議書というのは、亡くなられたご主人の遺産を家族でどのように分けるかを決める書類です。この書類を作成しないと登記などもできませんし、ご主人の銀行預金の口座のお金も分けることができません。」倉橋はノート型のパソコンを立ち上げ、表計算ソフトの画面を指しながら説明をはじめた。「一応、これが私の考えた分割案です。」

パソコンには亡くなった小林の財産すべてが打ち込んであった。

現金預貯金も銀行口座ごとに銀行名、口座番号、亡くなった時点の残高が克明に記入されていた。また、不動産評価についても、不動産鑑定評価以外のものは、路線価格、各種補正率、評価額が記入されていた。相続対策などをする場合、倉橋は必ず表計算ソフトを使いデータを打ち込むようにしている。そうすることで基本的な同じデータを何度も使え、いちいち書き換えたりする手間が省けるからである。倉橋は小林の家族全員に３案ほど、倉橋の考え方を示した。

「取り敢えず、縁起でもない話ですが、お母さんは息子さんや娘さんより早く亡くなる可能性が高いですから二次相続のことも考え、なるべく現金を多く相続するようにしましょう。」倉橋は、母トメに言った。現金は、二次相続までに使うことができるし、更なる相続対策でそのお金は有効に活用することができる。「また、県道に面した倉庫の土地もお母さんにしましょう。あそこは一番路線価格が高いですから、将来も小規模宅地の評価減を使うことを想定すれば相続税的には有利です。」

小規模宅地の評価減とは、アパート等の賃貸住宅などの敷地部分について、２４０㎡まで、居住用不動産や、自らの事業に供して敷地については３００㎡までの土地が５０％、あるいは８０％減額できる制度である。本来であれば小林も、他の倉橋のクライアント同様に都内の路線価格の高い物件を購入していれば、かなり有利にこの小規模宅地の評価減の恩典が受けられるのであるが、残念なことに小林は、そん対策も行わずに亡くなってしまった。

従って既存の土地の中で、一番評価の高い事業用の土地を選択して、この制度を利用するしかない。

「次に、ご自宅ですが、これは長男の和男さんとお母さんでよろしいですか。」倉橋は、長女と次女の顔色をうかがいながら話した。「もちろん法律的には長男が自宅を継ぐというものでもないのですが、娘さんが相続すれば、結婚相手にもこの家に住んで家を守ってもらう必要があります。いかがですか。」

「もちろん、和男兄ちゃんが家を相続してもらわなければ困ります。」長女は、次女の顔を見ながら言った。「ねえ。」そう言うと、次女も長女の顔を見ながらうなずいた。

小林家のように一男二女の家庭では、家督制度が廃止されているいまでも、長男がどうしても自宅を相続せざるをえない状況にあり、相続が発生すれば、当然、長男の相続分が多くならざるを得ない。従って、他の兄弟を納得させる為には、相応な理論が必要となる。倉橋は、その多くの経験から、相続において兄弟間での争いが一番熾烈になることを知っている。従って、この遺産分割協議には、かなりの神経と時間を使って全員を納得させるように努力している。

「そこで、このご自宅の固定資産税等が、概ね年間３００万円程度かかることを考えれば、長男の和男さんとお母さんには、こことここの倉庫を相続させる必要があると思います。」倉橋は、伊東がきれいに測量した図面を取り出して説明を加えた。「たいへん失礼な話ですが、和男さんの収入だけでは、この固定資産税は払いきれませんからね。」

ふんふんといいながら、小林家全員が倉橋の説明を聞きながら納得していった。
 

< 前　|　次 >

< 前　|　次 >

	親子で学ぶ事業承継・相続トラブル・資産組替え 　価格：6,000円(会員価格\4800税込) 　講師：不動産コンサルタント倉橋隆行 　形式：　ディスク枚数：2枚
	▼講演内容 　　　　金融電卓を使用した・・・ システムが解れば「相続対策」は恐くない！（ 相続税の課税計算のシステム） 上記のゴール「相続税納税額」を抑える為の具体的実践策！ 相続対策は「納税額の圧縮」だけではない！ リスク分散したポ－トフォリオで対策する 相続対策に専門家が存在しない DVDの購入はこちら

相続税を圧縮し、いわゆる「争続」を防止する。

でも、それだけの相続対策で満足ですか？

相続税を圧縮し、「争続」を防止する。

実際に相続発生が発生した時、相続を受ける子供達は、そのような準備をしてきたお父様・お母様に感謝されるに違いありません。

もちろん、ＣＦネッツもこの２点を相続対策の重要な課題と考えております。 

でも、一生懸命相続対策を行っても、それが有効になるのは相続発生後。

言い換えるならば「相続人のための相続対策」に過ぎません。

・・・それだけでいいのでしょうか？

相続が発生するまでの間、「自分のための相続対策」を行い、人生をさらに豊かなものにしてみてもいいのではないでしょうか？

毎月入金される家賃収入をつかって、気ままに旅行などを楽しんでみたり、趣味に興じてみたり、お金の心配をすることなく人生を謳歌してみてはいかがでしょうか。

ＣＦネッツの相続対策の提案書には、いままでの相続対策において、実は置き去りがちになっていた被相続人ご自身の人生を豊かにするための提案が含まれています。

そんなに上手くいくものか不安に思われるかもしれませんが、実は、①相続税の圧縮・②「争続」の防止と、③不労所得の増加とは非常に親和性が高く、この３つの目的をしっかりと意識した計画を立てることで、相続人の方にも喜ばれ、ご自身も豊かになる相続対策を行うことは、十分可能なことなのです。 

いわゆる「地主」の皆様には、ご自身でも気づいておられない、不労所得獲得のための大きな大きな潜在能力が秘められています。 地主様以外の方が不動産投資をする場合よりも、ずっと前のスタートラインからはじめることができ、また無理をする必要もないので、より安全な投資を行うことができるのです。

このようなコンサルティングは、個人向け不動産投資コンサルティング会社だからこそできる相続対策であると自負しております。

是非、一度弊社の相続対策コンサルティングを受けてみませんか？

きっとワクワクしますよ。

ご質問・コンサルティングのお申し込みなどは、こちらまで。

[contact-form 1 "Contact form 1"]

Call 045-832-7440

本社営業部　担当　小林雅裕  

Call 045-832-7440

本社営業部　担当　小林雅裕  

お問い合わせは「無料」

相続について専門スタッフがお答えします。相続対策についてのご相談は無料。お気軽にご用命下さい。

個別コンサルティングについて

無料個別コンサルティングは予約制です。件名に「個別コンサルティング希望」と明記していただき、下記問い合わせフォームをご利用下さい。

電話によるお問い合わせ

弊社の定休日は水曜日ですが、定休日以外でも担当者が外出している場合がございますので、相続対策について即時対応できない場合がございます。予めご了承ください。

フォームからの問い合わせ

フォームからの問い合わせは年中無休24時間受付をしております。お問い合わせをいただいてから定休日を除く2営業日以内にご連絡を差し上げます。お問い合わせ内容中に携帯等、ご連絡が取れる電話番号を記載していただければ、ご連絡が円滑に進みますのでご記入をお願いします。なお、フォームからご連絡をいただき、2営業日以内に回答の連絡がない場合、大変申し訳ございませんが、再度お問い合わせをいただきますようお願い申し上げます。

[contact-form 1 "Contact form 1"]

・毎年贈与税があまりかからない範囲で子供達に贈与をしていく。

・養子縁組をして、相続人を増やす。

・長年連れ添った奥様に居住上財産の持分を譲渡する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　などなど、、、

でも、不動産を利用せずして、有効な相続対策を行うことはできません。

その理由としては３つ挙げることができます。

①相続財産の半分以上は不動産であること。

②不動産の評価だけが、「時価」と「相続税評価額」との乖離が大きいこと。

③活用方法一つで、その物件の価値は大きく変わってくること。

次のページから順番にご説明させていただきます。

申告された総相続財産（11,288,429百万円）のうち、不動産は、55.97%（6,317,887百万円）を占めています。

当然、この一番大きなパイに対する対策をすることが相続対策として有効になるのです。

前のページでは、相続財産を①現金・預貯金、②有価証券、③不動産、に分類しました。

では、それぞれの相続税評価額は、どのように評価されるのでしょうか？

①現金・預貯金
現金・預貯金の相続税評価額は、額面そのままの額です。相続税法上も千円札は１０００円の価値です。

②有価証券
有価証券の場合、といってもいろいろな種類の証券があり、評価方法は通達で細かく決められています。
でも、実際に相続財産に含まれていることの多い、取引相場のある証券の場合には、そぉんなに相続税評価額と実際の価値とに差があるわけではありません。

③不動産
二つと同じものがない土地の評価は、なかなか難しいものがあります。
そこで、「通達」では、その大部分を使って、評価方法を詳細に定めています。
よく耳にする、「路線価」とか、「倍率地域」とか、そういうやつです。（細かい計算方法は、別のページでご紹介いたします。）

注目すべきは、不動産の場合、現金や有価証券とは異なり、相続税評価額と、実際の売買価格に、大きな隔たりがある場合がある、ということなのです。

これをうまく利用すると、相続税を大幅に圧縮することもできるのです。

不動産を利用した相続対策を行うことにより、数億円単位の節税に成功することは、珍しいことではありません。

例えば、住宅地の中に更地を持っているとします。

この土地の活用方法としては、①駐車場として使う、②家を建てて自分で住む、③家を建てて貸す、④アパートを建てる、⑤売却する、⑥放っておく、などの方法が考えられます。

このうち、どれを選ぶべきかは、その土地の市場価格、相続税評価はもちろん、駅・利便施設からの距離、土地の形状、容積率、建蔽率、家賃相場、オーナーの資力、家族関係などなどを総合的に勘案して判断しなければなりません。

その土地にあった適切な利用をした場合、相続税評価額を圧縮しながら、収益を最大化することもできるようになります。一方で間違った使い方をしてしまうと、その土地は財産ではなく、ただのお荷物になってしまうのです。

活用方法一つで大きくその価値が変わってしまう財産は、不動産だけだと思います。

横浜開催　締め切り迫る

人口減少国日本。今後日本の人口は減少の一途を辿っていきます。

今までは供給よりも需給のほうが多かった不動産市場ですが、近年では供給は増加しているのに需要が減少しているという悪循環に入りつつあります。誰でも簡単に始められた不動産投資ですが、ここ数年多くのファンド投資家やプロ集団の参入している市場であなたは何も学ばずして勝算がありますか。

今年最初のプレゼント。あなたに未来の賃貸経営術を無料でお教え致します。
関係ないと思ってはそこで終わり・・素人大家から抜け出すチャンス到来です！！

第1部　あなたが見落としている重大な事。募集賃料は本当に適正ですか？

あなたは賃料をどのように決めていますか？まさか空室が出た際に「前回と同じ賃・・。」と当たり前のように決めるような事はしていませんよね。不動産を貸すにあたり賃料次第であなたの物件の収益力は決まります。大切な財産です。これを機にもう一度適正賃料を見直してみませんか？
その適切賃料を見極めるあらゆる方法を、長年現場の状況を踏まえたプロのコンサル会社　CFネッツPM事業部水谷コンサルタントより伝授いたします。

第2部　原状回復工事だけをしているあなたは世の中から取り残されている・・

数年前までは空室が出ても直ぐに埋まっていたのではないでしょうか？現在ではどうでしょう。近年では「不動産経営」という市場にプロのファンド投資家が続々と参入してきています。プロの投資家達はさまざまな工夫をしています。その一つには「リフォーム」。単なる原状回復だけでなく、ちょっとした工夫を凝らし市場のお部屋と差をつけ『選ばれる部屋』に！プロの不動産コンサルタント安齋が過去の成功例をもとに、資産価値を高めるリフォーム実践ノウハウを公開致します。

第3部　だから人が集まらない！『プレゼンテーション』に手を抜くな！

ご自分の空室物件の募集広告や募集方法をきちんと確認した事がありますか？部屋を探している人が最初に物件と出会う時、それはあなたの物件の募集広告を見た時が第一印象としてお客様に伝わります。広告を見て興味を持たなければ当然「部屋を見に行ってみよう」とは思わないのです。CFネッツでは物件の良い所を充分に引き出す募集広告で、お客様に物件情報をお伝えしております。他にはない募集方法というものをプロの不動産コンサルタント倉橋よりたっぷりとご紹介させて頂きます。

終了致しました。 

相続対策の実務を20年以上経験し、かつ講師自らが取り組まなければならなくなってしまった相続対策。経験則上、こと相続税については、土地評価の仕方で収めなくてもよい金額を納めている人は意外に多いものです。
また、相続税の課税とは、不動産だけにとらわれず、会社経営者の保有する株式などにも評価され課税されることから、相続税支払いはリスクと考えざるを得ません。

今回のセミナーでは、実務的に遭遇した相続の現場を解決策と併せて開設させていただき、参加者の方に役立つセミナーとさせていただきます。また、今回セミナーにご参加いただいた方で、ご希望の方は、倉橋の個別相談を無料で請けられる特典つきです。
よくある相続対策セミナーではなく、不動産コンサルタントが実務的に解説するセミナーですので、本当に存続対策が必要な方、将来必要となる方、そして相続でお困りの方には、大変、価値あるセミナーです。
今回、倉橋の時間が空いた為、急遽企画したセミナーです。会場は、CFネッツみなとみらいオフィス。かなり有意義なセミナーとなる予定です。ぜひ、この機会にご参加ください！

終了致しました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　相続対策の提案として一番多い提案内容をご存知でしょうか。

借入れを行い、負債を作ることによって相続税圧縮を図る事が

一番多い提案内容です。

借入れをする際に考えられる方法は、現在持っている物件の土地に建物を建てる。または新規に物件を購入する。 おおまかに分けると２つに分けることが出来ますが あなたは相続対策を誰に相談していますか。

相続税は税金の事だから税理士？それとも弁護士？

自分の土地に建てる事を考慮すると建築提案をしてくれる建築会社の人？

物件を新規に取得する際にはいつもお願いしている地元の不動産業者さんですか？

考えてみてください。

自分の土地に建築をする事も、新規に物件を土地から取得する事も 不動産投資です。

不動産投資の観点がなく相続対策だからといって無用の不動産を取得していませんか。あなたの資産は最有効活用されていますか。

もう一度考えてみてください。

不動産を購入して借入れをする際にあなたがお願いしている税理士の先生は 不動産投資に対して精通していますか？

そもそも不動産全般の事を分かっていてあなたに提案をしていますか？

あなたが建築をお願いしようとしている建築会社の方は不動産投資に対する知識が備わっていますか？

賃貸から相続対策まで幅広い知識を備えていますか？

地元の不動産業者さんは都心の物件に投資するという観点を 持っていますか？ 相続対策における様々なノウハウを持っている人ですか？

ＣＦネッツでは相続対策を考慮した物件の取得や建築から借入れ方法までプロのコンサルタントが不動産投資の観点でご提案等させて頂いております。

目先の相続税が下がる事を一番とするだけではなく、 相続税を下げて更に収入を上げる。

そして安定的な経営が出来る物件の取得から、安心の取得後における賃貸管理まで任せてもらっております。

相続対策は一つの切り口から考えるのではなくトータル的に判断し

チームで対策をとっていく事が重要となります。

資金がないから自分には出来ない。相続税を持っていかれてしまうだけ。 と危惧しているあなたの資産の中にも 我々が調査をする事により、

皆が幸せになる資産形成を図る事が出来る可能性があります。

あなたもＣＦネッツの相続対策チームによるコンサルティングを

一度受けてはみませんか。

小規模宅地の評価減は大まかに分けると3パターンに分かれます。
①事業用地の場合には400㎡まで80％減額
②自用地（自宅等）の場合には240㎡まで80％減額
③居住用地で自宅使用以外の場合には200㎡まで50％減額

簡単に分けると以上のように分けることが出来ます。

宅地の評価はおおまかに考えると「面積×路線価」です。

例えば、路線価が20万円で、面積が300㎡の土地があったとすると、評価は200,000円×300㎡=60,000,000円ということになります。
この土地に③の評価減を適用すると、200,000×200㎡×50％＝20,000,000円を上記評価から減額できることになります。
つまりこの土地の相続税評価額は、60,000,000円－20,000,000円＝40,000,000円ということになります。

自分の所有資産が③のみという事であれば、話は簡単です。
路線価の一番高い物件に小規模宅地の評価減を使うのが一番トクということになります。

では、自宅とアパートを持っている場合など、②③どちらも適用できる場合にはどうすればトクになるでしょうか？

②は240㎡まで80%引き、③は200㎡まで50％引きです。
同じ路線価なら、当然②を適用した方がトクになります。
小規模宅地の評価減を使ってトクするためには、自宅よりも高い路線価の土地のアパートを買わなければならないことになります。
でも、どの程度高い土地の物件を買わなければならないのでしょう？

240㎡（②の場合の最大限面積）÷200㎡（③の場合の最大限面積）＝1.2（A）

 ※②の場合、③と比べると1.2倍の面積を評価減対象とすることができます。

80％（②の場合の減額率）÷50％（③の場合の減額率）＝1.6（B）

 ※②の場合、③と比べると1.6倍の減額率になります。

以上のAとBを乗すると1.92になります。
※大雑把に言って、②を適用した方が、③を適用した場合よりも1.92倍相続税圧縮効果があることになります。

上の例にあてはめると、

200,000×1.92＝384,000円

路線価384,000円超の土地のアパートを買えば、現在自宅部分で適用している小規模宅地の評価減をアパートにつけかえてもトクすることになるのです。

以上のような事を踏まえて投資物件を購入する事で、相続税の圧縮にも繋がります。

投資物件を購入する際には、収益性だけをみるのではなく、様々な面から判断して購入する事が重要です。是非あなたも一度ＣＦネッツのコンサルティングを受けてみませんか。

「この程度の財産では相談しちゃいけないんじゃないか？」

「いきなり不動産を売れなんて言われるんじゃないか？」

「まだ家庭内の意見も固まっていないのに、相談するのは申し訳ない、、」

などなど、いろんなことを考えてしまうのが普通です。

でも、私どもは税理士や弁護士の先生ではなく、敷居の高い存在ではありません。

どんなことでも、お気軽にご相談ください。

不動産の実務家として、楽しい雰囲気の中で実践的なアドバイスをさせていただきます。

もちろん、税理士や弁護士の先生と並行して私どもを利用していただいても結構です。

必要であれば、信頼をおかれている税理士や弁護士の先生と共同で対策にあたらせていただきます。

※「相続対策相談」にご用意していただきたい資料

個別相談をさせていただく場合、まず現状の資産状況と、相続税額の把握が必要になります。

税理士の先生に相続税額の計算をしてもらっている場合には、その資料をお持ちください。

もし、まだ計算をしていない場合でも、下記の資料をいただければ、その場で大体の相続税額を把握し、

具体的なアドバイスをさせていただくことは可能です。

（正確な相続税金額については、あとで税理士の先生にご確認ください。）

・ご家族の構成

　 配偶者、ご子息、ご兄弟等、ご親族の関係を把握する必要があります。

・固定資産税課税台帳（名寄帳）

お持ちの物件の固定資産税評価額が確認出来る一覧表です。

  市区町村毎に作成されているので、不動産を複数の市区町村にわたってお持ちの場合は、

　それぞれの市区町村から取寄せる必要があります。 （東京都の場合は、都税事務所でとることができます。）

・借入額

被相続人の方が現在負っている借入額の合計金額。

金融機関が発行しているローン返済表などがあれば、返済金シミュレーションなども行うことができます。

・金融資産額

  現金、有価証券等、不動産以外にお持ちの資産の合計金額。

・生命保険金額

被相続人の方が亡くなった際に受け取ることができる保険金額。

・確定申告書の控

　ご家族全員分のものがあれば、資産状況の把握がしやすくなります。

ただ、いきなりこのような書類を集めるのも大変ですし、「ちょっと見せたくないなぁ」、ということであれば、

無理して揃えていただかなくても結構です。

まずは、お気軽に気になっていることをお聞かせください。

出版されている書物は、あくまでも一般論でありますし、本来お客さまひとりひとり背景が違うため、相続対策の手法は確実に違ってきます。

ＣＦネッツでは、お客さまひとりひとりにあったスキームをご提案させて頂き、相続対策の手法をご提案させて頂きます。

過去に何件ものコンサルティングをさせて頂いておりますが、ほとんどの方が 「知らなかった…」「もっと早く来ればよかった」「助かりました」 「これから頑張ります」という言葉を残し、 明るい顔でお帰りになられます。
不動産でお困りの方、失敗する前に、まずはＣＦネッツコンサルタントにご相談下さい。

 ■コンサルティング費用