CF Net's:CFネッツ コンサルティングネットワークス トップページへ   倉橋不動産コンサル始末記 不動産投資/不動産セミナー/不動産コンサルティング
不動産コンサルタントの始末記。突然の相続対策、不動産投資の失敗への警告、不動産セミナー&ビデオ、書籍販売、不動産トラブル処理など、実務に即したコンサルティングを提供します。
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私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。
これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
書籍
不動産投資のジレンマを解消する
出口戦略・組合せ戦略 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
著者:猪俣 淳
(住宅新報社)
投資家として確かな目を養う
不動産投資、成功の方程式 不動産投資、成功の方程式
著者:倉橋隆行
(朝日新書)
不動産投資の秘密とは?
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(週刊住宅新聞社)
実践ノウハウを大公開!
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不動産投資はまずこの本を!
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不動産投資にまつわる100の話 不動産投資にまつわる100の話 」
著者:猪俣淳
(住宅新報社)
本気で大家さんを目指す方に!
アパート大家さんになった12人のフツーの人々 アパート大家さんになった12人のフツーの人々。
著者:猪俣淳
(にじゅういち出版社)
業者の方から個人の方まで
充分楽しめる一般書です!
プロが教えるアッと驚く 不動産投資 プロが教えるアッと驚く不動産投資
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
賃貸経営に役立つ書式が
解説と共についています!
中小不動産会社のための稼げる賃貸管理経営
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
新着情報
2010/3/4 Update
4/25開催:横浜:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演猪俣淳の「大家実践塾」現役大家さんに聞く、大家さんの為のセミナー
2010/3/4 Update
4/17開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/3/2 Update
4/17開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「平成不況」を乗り切る 法人向け不動産活用術!CFネッツ不動産投資倶楽部「法人会員」本格始動!!
2010/3/2 Update
4/23開催:東京:CFネッツコンサルタント橋本和聡・呉山英明のミニセミナープロパティマネジメントセミナー「賃貸トラブル」
2010/3/2 Update
4/16開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMミニセミナー「あなたの家は寝てないか?」
2010/3/2 Update
4/9開催:東京:CFネッツコンサルタント山内真也CPM のミニセミナー「不動産投資初級セミナー」
2010/3/2 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM のミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/3/2 Update
セミナーDVD発売開始!CFネッツ不動産コンサルタント 猪俣淳講演 不動産投資実践塾相続対策編
2010/2/26 Update
4/6〜10開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「不動産業務スタッフ新任者研修」不動産コンサルタント自ら実務を通して基礎から教えます!
2010/2/24 Update
4/6〜7開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「倉橋塾」トップレベルの不動産コンサルタントを目指す、全ての方へ
2010/2/22 Update
5/29開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/2/22 Update
4/3開催:大阪:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「1日集中講座」不動産投資実践塾の王道4講座を1日にまとめた「4in1」
2010/2/22 Update
4/3開催:新潟:不動産コンサルタント藤原浩行CPM・不動産コンサルタント野崎誠CPM・不動産コンサルタント古川喜代志CPM 「今押さえたい、不動産投資ファイナンス最新情報」&「収益物件購入会」
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント中元崇CPM講演少額投資から始める!「ワンルーム購入会」お待たせしました。"ワンルーム融資"復活の兆し有!
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:不動産コンサルタント中元崇CPM講演「ワンルーム投資からの不動産投資」失敗しない不動産投資をするために最初に知っておいて欲しいこと
2010/2/14 Update
『2010年版「短期集中講座 宅建講習DVD」セット』
ご予約受付開始!
2010/2/13 Update
3/22開催:東京CFネッツ無料合同セミナー「失敗しない人生の設計と診断」MDRT会員ライフパートナーとお送りする失敗しない人生の歩き方!!
2010/2/13 Update
ミニフィールドワークセミナー2010年3月スケジュール決定!
2010/2/11 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMのミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/2/11 Update
3/12開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM・井上由美子のミニセミナー住宅セミナー「今年こそ住宅を買おう!」
2010/2/4 Update
3/20開催:大阪:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント 山内真也CPM講演「不動産投資スタートアップセミナー」失敗しないノウハウ大公開、今後の不動産投資と戦略
2010/1/17 Update
3/13開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論」このセミナーを受講すると・・・資産を増やす考え方を学ぶことができます。
2009/12/11 Update
4/24開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「資金調達編」どうすれば借りられるのか?実名を挙げて各金融機関のブラックボックスを明らかにします
2009/12/11 Update
3/20開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「危機管理編」不動産投資におけるリスクとは?その対処法は?
2009/12/10 Update
3/27開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「賃貸企画編」CPMであり一級建築士の「猪俣淳」が建築メーカーのカラクリを斬る!
2009/12/9 Update
3/13開催:富山:CFネッツゼネラルマネージャー猪俣淳講演「出版記念講演」全国縦断無料セミナー住宅新報社から「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」全国書店で大好評発売中
2009/11/29 Update
3/27開催:名古屋:CFネッツ代表倉橋隆行CPM講演「不動産投資術を活用した"相続対策"」守りから攻めの相続対策、資産は増やして減らさない!!
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社団法人 全国賃貸住宅経営協会では、ベターマーク制度を通して「賃貸住宅品質表示推進運動」を推進しています。ベターマークのページには、適合賃貸住宅認定を受けている全国の優良賃貸住宅も掲載されています。


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HOME不動産コンサルティング倉橋隆行倉橋不動産コンサル始末記>過去の倉橋レポート 2009年7月号

不動産コンサルタント 倉 橋 レ ポ ー ト 2009年7月号
         
 
現状の日本経済と不動産投資事情

しばらく、「不動産コンサルタント始末記」タッチのレポートが続いてしまった。
最近、不動産に関する詐欺事件などが増えており、これらに警笛を鳴らすために書いていたのだが、なかなか複雑な事件であったため、少々、長い文書になってしまった。現在、先月までの「倉橋レポート 取り込み詐欺 巧妙な手口」の小冊子化を進めており、出来上がり次第、皆さんにお配りしようと考えておりますので、どうぞ、お楽しみに!

さて、リーマンブラザーズが破綻し、米国の自動車業界では、GM、クライスラーが破綻し、世界的規模で、金融機関の信用創造は縮小傾向にある。同様に日本の金融機関においても、3大メガバンクの赤字規模は合計1兆2300億円。これは、尋常な数字ではない。
かつて1990年に起きた日本経済のバブル崩壊においては、当初、政府が発表していた損失額というのは、私が記憶している限りで14兆円程度と報道されていたと思うが、当時この倉橋レポートで、そんな少ない筈はない、140兆円以上の損失ではないか、と書いた記憶がある。実際、実質的には140兆円を大きく上回っており、その後の後処理で生じた企業倒産などによる損失は、この数字に含まれていないから、結果的に、日本の経済立て直しに10年以上も掛かってしまったわけである。

今回の世界的バブル崩壊の損失はというと、概ね6000兆円にものぼると言われている。上記のように記憶に新しい「日本経済のバブル崩壊」の40倍以上の損失が、現在、世界を駆け巡っているのである。また、この数字は前述のGM、クライスラー、そしてリーマンブラザーズなどが残した破綻先債権の数字が含まれていない。今後、日本経済で起こり行く、金融機関の貸し渋りによる破綻先債権の損失なども、当然、考慮されていない。
ご承知のとおり、日本国内においては、相変わらず建設、不動産の業種やゴルフ場などが目立って倒産しており、今後も、まだまだ続くことになる。先月末には、ニューシティコーポレーションが120億円の損失を出して倒産した。金融レバレッジを利用したファンドが期限を切って投資した日本の不動産投資信託事業から撤退。同時に、ファンドに売却する為に仕入れた、あるいは建築した物件はダブつき、この影響で不動産の在庫は積みあがる傾向にあり、更に経済不況突入によって新築物件の需要も減退。供給過多のアンバランスは続き、それに伴って中古住宅の価格なども、地域によっては値下がる可能性がある。

よくセミナーでお話しているのであるが、建設、不動産業等の景気が悪くなると、大型の乗用車が売れなくなり、次が家電製品、飲食店、百貨店、スーパーなどに連鎖するものである。企業の収益構造が悪化すれば、その会社の社員の給料は下がるし、ボーナスなども出ない。従って個人の可処分所得が下がることで、節約志向は高まり、この節約志向は、決して元には戻ることはない。併せて、団塊の世代の人たちの退職は加速し、就労人口は減少の一途であり、今回の全産業の利益圧縮により、国税、地方税共に、税収も悪化するから、公共事業も縮小せざるを得ない。
つまり、経済全体が良くなる要素は、しばらく期待できない。
ただ、この経済の縮小と不動産の需給バランスが、日本全国均一かというと、決してそうではない。実態的には不均衡なバランスが形成させていて、首都圏に需要は集中している。また、この歪んだ市場形成においては、やはり日本の金融事情か絡んでおり、メガバンクの不動産担保融資に大きく影響を受けているわけである。ここは、チャンスだ。

例えば現在、ワンルームマンションの価格が異常な下落をしている。これはメガバンク、および地方銀行が貸し出しを絞っているわけで、金融機関が個人の投資資金を貸し出すという姿勢を金融監督庁が「如何なものか」との物言いを受けての態度であり、これはしばらく続くものと考えられる。従って、ワンルームマンションの購入資金は、ノンバンクで調達せざるを得なく、調達金利が高い分、投資利回りも高いものを要求せざるを得ず、物件価格が下落しているという構図になっている。この場合、一つは、一度、高い金利でも資金を調達して複数の物件を購入し、将来、金融機関が正常になったときに、安い金利に借り替える方法。もう一つは、現金で価格を交渉して、より有利な投資を実現する方法である。ただし、なかなか現金で買い続けるのも難しいことから、当社では、「CF−1」という商品を開発して「社債形式」の間接的な不動産投資を行っている。
また、1億5000万円位までの物件は、現在、首都圏では、人気も高く、キャップレートは低い状態で安定している。つまり、この価格帯についての需要は集中してしまっており立地条件等の良いものは、価格が下がる前に決まってしまっている。
そして2億円を超える物件については、ファンド等の買主が減ってしまってキャップレートは高くなってきている。1億5000万円位までの物件と比較すると1%以上高い。当社としては、この部分の投資についても、売主側がバルクセールに対応してもらえる物件を顧客に分割して販売し、有利な投資に組み立てている。

また最近、地方の資産家が首都圏に資産を移す動きが出てきている。それは、相続税の課税制度の中で「小規模宅地の評価減」というのがあり、事業用の土地については、賃貸住宅などの場合、200uまでの土地は、その評価が半分になる制度である。例えば、地方で路線価が1u当たり10万円の土地では、2000万円の半分、1000万円分が評価減となる訳だが、首都圏で1uあたり100万円の土地であれば2億円の半分、1億円の評価減となる。これは、中央官庁で定めて税制を取り決めている弊害であり、相続税などは納税額が問題であるのに、所有土地の面積制限で優遇措置を決めているわけで、これは首都圏中心的な優遇税制であるといわざるを得ない。従って、地価が低い地域等で広大な土地を持つ地主などは、この制度を活用すれば、相続税が圧縮できる為、結局、首都圏の不動産を購入することになる。さらに住宅事情でいえば、地域診療の衰退から、富裕層の首都圏への移転も避けられない。
不動産投資については、今後、しばらく都市集中型の市場形成は避けらない。


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