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「賃料滞納」が増えるなか「長期滞納者」等に対する処理方法は？
最近、さらに「裁判所」へ行く機会が増えてきた。
「賃料滞納者」はますます「増加する傾向」にあるようである。
おかげ様で当社では「１２００戸」をこえる「賃貸管理」の仕事をいただいており、その業務の中には「賃料滞納保証」というのがあり、
当然に「入居者」が「賃料」を「滞納」すれば、その「取り立て」を日常的に行うこととなる。
当社発足以前、私自身、多くの「クレーム処理」を行い、「滞納賃料の取り立て」についても、かなりの「件数」を処理してきたので、さほど
「困難な作業」ではなくなってはいるものの、ここ最近の「滞納件数」と「滞納金額」には「閉口」せざるを得ない｡
当社が起動してからは「入居審査」の規定を設けて、いわゆる「危ないひと」は「入居審査」の段階ではねてしまっているから、
かなり「リスク」は「回避」できているとはいうものの、それでも「何か」の事情で「家賃」が払えなくなってしまうひとは、後を絶たない。
「サラリーマン」では「解雇」や「離婚」、「転職の失敗」によって「滞納」がはじまるケースが多く、「自営業者」では、圧倒的に不況による「仕事自体」の
「減少」が多い
また「賃料的」にみると、５万円以下の「低額物件」か１３万円を超える
「高額物件」に「滞納」が多く、部屋のタイプでは意外に「ワンルームタイプ」での「滞納」は、以前と比べて「減少」しているようである。
さて、これら、多くの「賃料滞納者」から「賃料」を取りたてるのであるが、基本的には「簡単にとれるひと」は「滞納」しない。
「滞納」が始まったときから「取り立て」は「厳しい」ものであることを理解しなければならない。
また、最近の傾向としては「サラ金」と「競合」することも多い。「生活苦」が先か、「借金苦」が先か。
本レポートでも以前にお伝えしたとおり、安易に「サラ金」から「借金」をして「生活費」に充てる人の数は意外に多く、「サラ金」返済に追われた挙句「家賃」を
滞納してしまうひとの数も、非常に多い。
だいたい「サラ金」の「取り立て」ともなると、我々「管理会社」のそれと比較して厳しいものであるから、だいたい１番に支払う。つぎに「電気」や
「ガス」の料金は、支払わなければ止められてしまうから、仕方なく支払う。また「カード」で「買い物」などしているひとも、つぎに「カード」で「買う」ことが
できなくなってしまうものだから、これも仕方なしに支払う。
そして、最後に残るのが、「家賃」である。
「家賃」は「支払額が一定」であり「１円欠けて」も「１円も支払わなくて」も「滞納」は「滞納」であるから、来月に「２ヶ月分払えば良いだろう」位に考える人が多い。
しかし、そんなのに限って翌月にも家賃が払えなくなって、結果的には「長期滞納者」となってしまう。
やはり「滞納賃料」の「取り立て」は「早期対応」が基本であり、
月初めの「１０日位」が勝負である、といえる。
しかし「取るに取れない」滞納者にはどう対処すればよいのだろう。
今回のレポートでは「簡単に取れる滞納者」の「処理方法」ではなく、いわゆる「長期滞納者」や「契約違反者」に対する「処理方法」を、簡単に、
また具体的に解説したい。
もちろん、当社に「管理」を委託して頂いている方には必要ない知識であるが、一応、何かの参考にして頂きたい。
１） 「滞納者」を訪問する。
案外、基本的なことであるが、「電話」に頼ってしまって「訪問」することを怠ってしまう、ということがよくある。
「訪問」することは、別に相手方にその支払いを促すことだけを意味するのではなく、状況を正確に把握することが目的である。
例えばポストに異常に郵便物が詰まっていれば「夜逃げ」の可能性もあるし、「サラ金」の督促状が何通も入っていれば、既に本人に「支払い能力」はなく、
「連帯保証人」に対して支払いを請求したほうがよいことも見極められる。
また、実際、この訪問によって「契約者」以外のものが「居住」していたのを発見したこともあるし、この誌面では書くことを控えるが、
ある「事件」を発見したこともある。
その他にも、例えば「滞納者」と会えればその場で話し合って「支払約定書」をもらって円満に解決できる「糸口」にもなるし、
逆に「滞納者」が開き直り誠意がない場合は、処理を早めてしまうなど、方向性を見出すのに、訪問は、非常に重要な行動なのである。
２） 争い方の「方向性」を決める。
簡単に言って「滞納家賃」を取り立てることが目的なのか、「契約を解除」して「明け渡し」を請求するのか、である。
それによって「手続き」の仕方は異なるのである。
ここでちょっと難しい言葉で「債務名義」というものについて簡単に説明するが、これは
「法律的に執行力を付与された公の文書」のことであり、これがなければ「強制執行」
はできない。
つまり我々が「家賃滞納処理」や「建物明け渡し請求」をする場合は、この「債務名義」をいかにして取るか、ということを第一に考えて行動する。
では、この「債務名義」をとるためにはどうしたらよいか。
契約締結時であれば
「公正証書」で契約をして、その中に「強制執行の認諾」
の条項を入れておいてもらえば、「家賃の滞納」の時に簡単な手続きをもってこの「債務名義」を取得することができるが、今回の場合は「家賃の滞納」が
始まってしまった場合を想定しているから、この「公正証書によるもの」は、割愛する。
我々、一般的には「公正証書によるもの」以外では
- 支払命令
- 即決和解
- 訴訟
- 民事調停
があるが、この「民事調停」についても、債務者（家賃滞納者）が裁判所に出頭してこなければ「不調」
に終わってしまうから、この手続きを踏むことは、まずない。
したがって、この「争い方の方向性」を決めるということは、「滞納家賃」
を取り立てるために「支払命令」の手続きを踏むのか、「契約を解除」して「建物明け渡し」を請求するために「訴訟」するのか、あるいは、
ある程度の「話し合い」の余地があって「即決和解」に持ち込むことができるのか、などを決めることなのである。
案外、この判断を間違えると、結果的に処理が遅れることが多い。
例えば、契約を解除したいのに「支払命令」の手続きをしてしまい、２ヶ月もかけて「債務名義」は取れたものの、相手方が一向に「滞納家賃」を支払わない場合、
「家財」などの「動産」を差し押さえて「競売」にかけたところで「４〜５万円」の回収しかできない。
結局、また、いちから「訴訟」の手続きを踏んで「建物明け渡し」の「債務名義」を取らなければならないのである。
３） 内容証明郵便（配達証明付）で滞納賃料の請求と契約解除の通知を出す。
さて「争い方の方向性」が決まり、将来、「建物明け渡し」の「債務名義」をとる可能性がある場合は「内容証明郵便」で「滞納賃料の請求」と「支払期限」
そして「支払期限」までに支払わないときには「契約解除」することを明確に記載して、「配達証明」をつけて「送付」する。
なぜこんな「面倒なこと」をするかというと「契約解除」をする場合、その「意思表示」が「相手方」に「到達」しなければならず、
その「通知した内容」と「送達した日」を証明するために「内容証明郵便」で「通知」し、相手方に「到達」したことを証明するために「配達証明」を
つける必要があるのである。
ここで、先に延べたとおり「契約解除」の「意思表示」は相手方に「到達」しなければ効力はない。「内容証明郵便」は「書留」の扱いであるから「配達」されたときに
「相手方宅」に誰もいなければ「７日間」郵便局で保管された後に戻ってきてしまう。これでは、せっかく出しても意味がない。
例えば、相手方が「日曜日」に休みであれば「土曜日」の午後に「速達扱い」の「内容証明郵便」で出したり「内容証明郵便」と同時に「普通郵便」で同じ物を
出した後に「電話」で着信を確認し、念のため、その「通話を録音」したり等の努力は必要なのである。
さて、いよいよ「実務的」、かつ「具体的」な部分に入りたいところであるが「誌面」が終わってしまったので、次回に持ち越させて頂きます。
興味のある方は、どうぞ、次回もご覧ください．．．．．．．！
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